La settimana trascorsa si è concentrata su un’articolata analisi delle novità normative e giurisprudenziali che impattano la gestione condominiale. Le maggiori testate giornalistiche e professionali di settore hanno dedicato ampi approfondimenti ai temi importanti per i professionisti del settore. Emergono importanti chiarimenti sulle maggioranze per lavori straordinari e sulle limitazioni tecniche dei geometri nelle opere in cemento armato. Sul fronte fiscale, l’attenzione è rivolta alla scadenza del 16 marzo per le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.
Di seguito il riepilogo della settimana per la rubrica professionale, suddiviso per aree tematiche:
- Onorabilità e Nomina dell’Amministratore
La nomina di un amministratore privo dei requisiti di onorabilità e professionalità è nulla per contrarietà a norme imperative, poiché tali requisiti tutelano interessi generali.
• Fonte di Legittimità: Cassazione 31 ottobre 2024, n. 28195 e n. 28196.
• Fonte di Merito: Corte d’appello di Brescia (citata per l’irrilevanza dell’estinzione del reato). - Spese Straordinarie e Poteri dell’Amministratore
L’amministratore non può disporre lavori di manutenzione straordinaria senza previa approvazione assembleare, salvo il caso di urgenza (art. 1135 c.c.), e anche in quel caso il rimborso è limitato al rapporto interno col condominio.
• Fonte di Legittimità: Cassazione 3 dicembre 2025, n. 31592; Cassazione 21 luglio 2025, n. 20541; Cassazione 17 agosto 2017, n. 20136. - Revisione delle Tabelle Millesimali
La revisione richiede un errore obiettivo (divergenza tra valore reale e millesimi) e non un semplice vizio del consenso. La sentenza che accoglie la revisione ha natura costitutiva e non dichiarativa.
• Fonte di Legittimità: Cassazione Sezioni Unite 9 agosto 2010, n. 18477; Cassazione 4 settembre 2024, n. 23739.
• Fonte di Merito: Tribunale S. Maria Capua Vetere 10 febbraio 2026, n. 513; Tribunale Roma 4 novembre 2025, n. 15376; Corte d’Appello Genova 13 marzo 2025, n. 324. - Conduttore in Assemblea e Diritto di Voto
Il conduttore ha diritto di voto sulle spese di riscaldamento e condizionamento e può impugnare le relative delibere (es. consuntivi errati).
• Fonte di Legittimità: Cassazione n. 2403/2024.
• Fonte di Merito: Tribunale di Lucca 9 gennaio 2024, n. 13. - Competenze Professionali (Geometri)
È nullo il contratto che affida a un geometra la progettazione o direzione di opere civili che prevedano l’uso del cemento armato, competenza esclusiva di ingegneri e architetti.
• Fonte di Legittimità: Cassazione ordinanza 31610/2025; Cassazione ordinanza 29227/2019. - Ordine del Giorno e “Varie ed Eventuali”
È annullabile la delibera che decide su lavori di ristrutturazione se il tema è trattato sotto la voce “varie ed eventuali”, ledendo il diritto d’informazione dei condòmini.
• Fonte di Legittimità: Cassazione Sezioni Unite n. 9839/2021.
• Fonte di Merito: Tribunale di Velletri 27 gennaio 2026, n. 248. - Trasparenza e Revoca Giudiziale
L’amministratore che avvia un’azione legale senza informare tempestivamente l’assemblea viola il dovere di trasparenza e rischia la revoca per gravi irregolarità.
• Fonte di Merito: Tribunale della Spezia decreto 26 novembre 2025, n. 566. - Liberatoria Condominiale
La cosiddetta “liberatoria” è solo una dichiarazione di scienza informativa; non elimina la responsabilità solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. att. c.c..
• Fonte di Legittimità: Cassazione 3 dicembre 2010, n. 24654; Cassazione 14 marzo 2017, n. 6514. - Convocazione e Quorum
Se l’invito alla prima convocazione è omesso o fittizio, la riunione in seconda deve rispettare i quorum costitutivi (più elevati) della prima (667 millesimi).
• Fonte di Merito: Tribunale di Alessandria 28/2026. - Immissioni e Competenza
La competenza per le immissioni intollerabili (es. rumori) tra abitazioni spetta al Giudice di Pace per materia, inclusa la domanda risarcitoria accessoria.
• Fonte di Merito: Tribunale di Milano ordinanza 6 febbraio 2026. - Pergotende e Verande
L’opera che crea un nuovo ambiente stabile e chiuso non è una pergotenda (edilizia libera) ma una veranda che richiede titoli abilitativi.
• Fonte di Legittimità: Cassazione Penale n. 29638/2025. - Legittimazione del Singolo Condòmino
Il singolo proprietario può agire in giudizio a tutela dei beni comuni anche se gli altri condòmini non intendono farlo, avendo un doppio potere di azione.
• Fonte di Legittimità: Cassazione ordinanza n. 2984/2026.
