L’ultima settimana si è distinta per un’eccezionale concentrazione di interventi giurisprudenziali e dottrinali su temi di particolare rilievo per la gestione immobiliare. In primo piano, la Corte di Cassazione è intervenuta con l’ordinanza n. 424/2026, ridefinendo i confini della prorogatio imperii e garantendo la continuità gestionale anche in termini di compenso per l’amministratore uscente. Parallelamente, il panorama fiscale è dominato dall’imminente scadenza della Certificazione Unica 2026, che impone ai sostituti d’imposta un rigido calendario telematico per il monitoraggio dei flussi finanziari del 2025. Sotto il profilo della validità assembleare, diverse pronunce di merito hanno ribadito la natura imperativa delle norme sulla convocazione, sanzionando l’uso di strumenti informali come WhatsApp, e confermato la necessità dell’unanimità per deroghe ai criteri legali di riparto spese ex art. 1123 c.c.. Una rassegna, dunque, che evidenzia una sempre maggiore richiesta di accountability e rigore procedurale per il professionista del condominio.
- Nomina, conferma e prorogatio dell’Amministratore
Quorum deliberativi e poteri nel regime di prorogatio.
La giurisprudenza consolida l’orientamento secondo cui la conferma dell’amministratore, al termine del mandato biennale, necessita della medesima maggioranza qualificata richiesta per la nomina (art. 1136, comma 4, c.c.), non essendo sufficiente quella semplice. Di contro, la Suprema Corte ha stabilito che l’amministratore in prorogatio conserva tutte le attribuzioni ordinarie, incluso il diritto al compenso e alla predisposizione del bilancio, per garantire la continuità di gestione. Si precisa inoltre che la mera approvazione di un preventivo non equivale a una formale delibera di nomina.
• Fonti:
◦ Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza 8 gennaio 2026, n. 424.
◦ Fonte di Merito: Tribunale di Rieti, sentenza n. 369/2025; Tribunale di Napoli (sentenza analizzata in dottrina). - Convocazione e validità delle delibere assembleari
Invalidità della convocazione via WhatsApp e limiti al diritto di voto.
L’avviso di convocazione deve pervenire agli aventi diritto esclusivamente tramite i mezzi tassativamente indicati dall’art. 66 disp. att. c.c. (raccomandata, PEC, fax o consegna a mano); l’utilizzo di sistemi di messaggistica istantanea come WhatsApp determina l’annullabilità della delibera per vizio procedurale. In tema di morosità, il condòmino inadempiente conserva il diritto di voto, salvo il caso di conflitto di interessi su delibere riguardanti l’azione legale per il recupero del credito nei suoi confronti.
• Fonti:
◦ Fonte di Merito: Tribunale di Bari, sentenza n. 225 del 7 gennaio 2026.
◦ Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 3192 del 2 febbraio 2023. - Ripartizione spese e tabelle millesimali
Unanimità per la deroga ai criteri legali di riparto.
Ogni convenzione volta a modificare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c., come l’esonero di un condòmino dai costi di manutenzione, richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti, pena la nullità radicale della delibera. Tale nullità travolge anche l’eventuale atto transattivo stipulato dall’amministratore per difetto di un valido mandato.
• Fonti:
◦ Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 2709 del 7 febbraio 2026. - Adempimenti fiscali e locazioni brevi
Certificazione Unica 2026 e presunzione di imprenditorialità.
Il 16 marzo 2026 scade il termine per l’invio telematico della CU relativa ai redditi di lavoro dipendente e alle locazioni brevi. In tema di affitti turistici, la locazione di più di due immobili, anche per un solo giorno nell’anno solare, fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale, obbligando il contribuente all’apertura della partita Iva con effetti potenzialmente retroattivi sull’intero periodo d’imposta.
• Fonti:
◦ Fonte Normativa: Provvedimento AdE n. 15707 del 15 gennaio 2026; D.Lgs. 28/2010 (riforma Cartabia per mediazione).
◦ Documento Tecnico: Consiglio e Fondazione Nazionale dei Commercialisti (documento sulle locazioni turistiche). - Uso delle parti comuni e innovazioni
Parcheggio disabili, fotovoltaico e aperture varchi.
Il diritto all’accessibilità della persona con disabilità ha priorità rispetto alla turnazione dei posti auto; la delibera che nega il parcheggio riservato o ne impone un canone è illegittima. Per quanto concerne il fotovoltaico individuale, l’installazione è lecita ex art. 1122-bis c.c. ma non deve tradursi in un uso “totalizzante” che pregiudichi il pari uso degli altri (art. 1102 c.c.). Infine, l’apertura di una porta nell’androne o nel muro perimetrale è ammessa come uso più intenso della cosa comune, purché non serva un immobile estraneo al condominio.
• Fonti:
◦ Fonte di Merito: Tribunale di Rovereto, sentenza n. 193/2025 (fotovoltaico).
◦ Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, ordinanza n. 14003/2023 (androne). - Responsabilità e tutela risarcitoria (Superbonus)
Risarcibilità della perdita dei benefici fiscali.
La mancata esecuzione delle opere legate al Superbonus, a fronte della cessione del credito, configura un grave inadempimento. Il Tribunale ha riconosciuto che la perdita definitiva del beneficio fiscale costituisce un danno patrimoniale diretto, quantificabile nella misura del credito non fruito, con condanna in solido di appaltatore e professionisti.
• Fonti:
◦ Fonte di Merito: Tribunale di Lecce, sentenza n. 337 del 27 gennaio 2026. - Mediazione e procedura civile
Sanzioni per assenza ingiustificata e validità della delega.
La partecipazione al primo incontro di mediazione è un dovere giuridico; la parte assente senza giustificato motivo è soggetta a sanzioni pecuniarie (doppio del contributo unificato). Qualora la parte intenda farsi sostituire, deve conferire una procura speciale sostanziale separata dalla procura alle liti; per tale delega è sufficiente la scrittura privata, salvo che l’accordo finale richieda la forma dell’atto pubblico per la trascrizione.
• Fonti:
◦ Fonte di Merito: Tribunale di Milano, sentenza 22 dicembre 2025; Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 2634/2025.
◦ Fonte di Legittimità: Corte di Cassazione, sentenza n. 14676/2025
