Archiviata la stagione del Superbonus, condomini e amministratori si trovano a navigare in un mare di incertezza, alla ricerca di nuove rotte per la riqualificazione e la gestione degli edifici. Ma il panorama non è fermo. Anzi, si sta ridisegnando rapidamente attraverso incentivi mirati, dibattiti fiscali decisivi e innovazioni tecnologiche che fino a ieri sembravano fantascienza. Per orientarsi in questo nuovo contesto, è fondamentale comprendere tre recenti novità che avranno un impatto diretto sulle scelte future, sui bilanci e sulla professione stessa dell’amministratore.
Conto Termico 3.0: Un Incentivo Diretto, ma con Limiti Precisi
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto MASE del 7 agosto 2025, prende forma il Conto Termico 3.0. A differenza delle detrazioni fiscali, questo strumento offre un contributo diretto in conto capitale, erogato dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE). Si tratta di un incentivo immediato, che non richiede capienza fiscale e viene versato direttamente al beneficiario.
Per i condomini a prevalente uso residenziale, il Conto Termico 3.0 rappresenta un’opportunità quasi esclusiva per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale. Sono incentivabili interventi come l’installazione di pompe di calore, sistemi ibridi, generatori a biomassa e impianti solari termici.
Esclusione dell’involucro edilizio: Questa è la criticità principale. Per i privati residenziali, sono esclusi gli interventi sull’involucro, come l’isolamento termico a cappotto o la sostituzione degli infissi. Ciò limita fortemente la possibilità di una riqualificazione energetica integrata, che spesso richiede un approccio combinato tra impianti e involucro.
Vantaggi per condomini misti: I condomini con unità immobiliari appartenenti al settore terziario (uffici, negozi) possono accedere a una gamma più ampia di interventi, inclusi quelli sull’involucro, l’illuminazione e la building automation.
Bonus Edilizi: L’Incertezza sul 50% Pesa sulle Ristrutturazioni Future
Mentre il Conto Termico si concentra su interventi specifici, il futuro delle ristrutturazioni edilizie ordinarie è legato alle tradizionali detrazioni fiscali. La notizia più rilevante è la forte pressione da parte delle associazioni di categoria, come la CNA, per confermare il bonus ristrutturazioni al 50% anche per il 2026, evitando la sua discesa al 36% come previsto dalla normativa attuale.
L’incertezza sull’aliquota del bonus rende difficile la programmazione a lungo termine dei lavori di manutenzione straordinaria, come il rifacimento delle facciate, dei balconi o la ristrutturazione di parti comuni. La differenza tra un’aliquota al 50% e una al 36% è determinante per la fattibilità economica di molti interventi.
Le assemblee che si terranno nei prossimi mesi dovranno prendere decisioni al bivio: approvare i lavori e avviarli per rientrare nelle condizioni attuali o attendere le decisioni della prossima Legge di Bilancio, con il rischio di un incentivo meno vantaggioso?
Legge sull’Intelligenza Artificiale: La Gestione Condominiale Diventa “Smart”
Apparentemente lontana dal mondo edilizio, l’approvazione della prima legge italiana sull’Intelligenza Artificiale (DDL 1146) avrà un impatto diretto e crescente sulle persone e di conseguenza, sulla vita del condominio. La legge punta a governare lo sviluppo dell’IA in modo antropocentrico, sicuro e trasparente.
Gli amministratori dovranno prepararsi ad utilizzare sempre più software gestionali che integrano l’IA per automatizzare la contabilità, redigere bozze di verbali, gestire le comunicazioni o fornire risposte tramite chatbot ai condòmini.
Sistemi di videosorveglianza intelligenti, capaci di analizzare i flussi e segnalare anomalie, rientrano nel campo dell’IA. Il loro utilizzo dovrà essere strettamente conforme non solo al GDPR, ma anche ai nuovi principi di trasparenza e tutela dei diritti fondamentali introdotti dalla legge.
L’IA sarà utilizzata per ottimizzare i consumi energetici degli impianti centralizzati (building automation), portando a un risparmio in bolletta.
