Le ultime due settimane appena trascorse hanno restituito un quadro giurisprudenziale e normativo di spiccato interesse tecnico per i professionisti del real estate e del settore condominiale. Sotto il profilo del diritto sostanziale, spicca il consolidamento degli orientamenti della Suprema Corte in merito alla portata espansiva dell’art. 1117 c.c., con la presunzione di condominialità applicata estensivamente ai cd. condomìni orizzontali. In tema di poteri e responsabilità gestoria, si segnala una pronuncia tranciante della Cassazione che esclude l’interesse ad agire per la revoca giudiziale dell’amministratore il cui mandato sia già ampiamente scaduto nel biennio, stante la naturale contrazione ex lege dei suoi poteri alle sole funzioni conservative. Sul fronte normativo e delle compliance, risultano infine dirimenti i nuovi stringenti presìdi imposti dal Garante in materia di accountability sulle informative privacy, nonché il novellato Decreto Requisiti Minimi, che eleva l’infrastrutturazione elettrica da mera utilità a requisito tecnico cogente, configurandosi quale norma imperativa per la conformità edilizia.
AMMINISTRAZIONE E RESPONSABILITÀ GESTORIA
- Revoca giudiziale inammissibile dopo la scadenza del biennio Non sussiste l’interesse ad agire per la revoca giudiziale dell’amministratore qualora sia già ampiamente decorso il biennio di carica. La maturazione del termine, infatti, induce ex se una drastica compressione dei poteri gestori del professionista, relegandolo all’esecuzione delle sole attività urgenti a tutela del bene comune, senza diritto a ulteriori compensi.
Fonte: Sentenza della Corte di Cassazione n. 14039/2025. - Anticipazioni di spesa e divieto di utilizzo del conto personale L’esborso di somme tramite assegni tratti dal conto personale dell’amministratore per pagare i fornitori costituisce un grave illecito che viola l’obbligo di transito esclusivo delle movimentazioni sul conto corrente condominiale. Tali flussi irregolari precludono l’esigibilità del rimborso per le anticipazioni, il cui accertamento resta comunque subordinato al vaglio di opportunità e all’approvazione formale dell’assemblea sulle spese sostenute.
Fonte: Sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, n. 4904/2026.
PARTI COMUNI, INNOVAZIONI E PRESTAZIONE ENERGETICA
- Condominio orizzontale e presunzione di comunione dei beni strumentali La disciplina sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) si applica non solo agli edifici a sviluppo verticale, ma anche ai complessi limitrofi e autonomi (condominio orizzontale). L’accertamento di un rapporto di oggettiva strumentalità e accessorietà tra un bene (es. scale, portico) e il godimento di più unità immobiliari autonome fa scattare una presunzione di condominialità, superabile esclusivamente tramite un titolo contrario espresso formatosi all’atto del frazionamento originario.
Fonte: Sentenza della Corte di Cassazione n. 15811/2026. - Colonnine di ricarica: il nuovo vincolo cogente del progetto edilizio Con il recente quadro normativo, l’infrastruttura di ricarica per i veicoli elettrici perde la natura di opera accessoria per assumere valenza di requisito tecnico essenziale e inderogabile ai fini della conformità edilizia e dell’agibilità. La predisposizione di tali sistemi diviene vincolante già nelle fasi preliminari di progettazione, impattando direttamente sulla qualificazione energetica del fabbricato e sulle responsabilità professionali dei tecnici asseveratori.
Fonte: D.M. 28 ottobre 2025 (Decreto Requisiti Minimi) in coordinamento con il D.Lgs. 48/2020 ed EPBD III. - Decorazione e pregio irrilevanti: i frontalini sono beni comuni I frontalini dei balconi (aggettanti o incassati) integrano sempre parti comuni dell’edificio qualora concorrano a costituirne l’estetica. Risulta arbitraria e infondata in diritto qualsiasi distinzione basata sull’effettivo pregio ornamentale o sulla presenza di specifici rivestimenti decorativi, con la conseguenza che le relative spese manutentive debbono essere ripartite tra tutti i condòmini in ossequio al criterio millesimale generale.
Fonte: Sentenza del Tribunale di Roma n. 2210/2026.
ASSEMBLEA, DELIBERE E VIZI DI FORMA
- Limiti ai poteri assembleari: necessità dell’unanimità per la ricostruzione L’assemblea, in mancanza del consenso unanime di tutti i comproprietari, difetta in via assoluta delle attribuzioni necessarie per deliberare interventi radicali di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio condominiale. Una tale delibera assunta a maggioranza (pur se stimolata da agevolazioni fiscali come il superbonus) è affetta da nullità radicale per invasione della sfera dominicale, in quanto configurerebbe un’espropriazione forzosa dei diritti reali sulle porzioni esclusive dei dissenzienti.
Fonte: Sentenza del Tribunale di L’Aquila n. 681/2026. - Regolarità della convocazione via PEC non censita nei registri pubblici Soddisfa il requisito formale e lo scopo recettizio prescritto dal legislatore la convocazione assembleare inviata all’indirizzo di Posta Elettronica Certificata (PEC) indicato dal singolo condomino, sebbene tale domicilio digitale non risulti estratto dai pubblici elenchi (INI-PEC o INAD). Il mezzo prescelto fonda difatti una presunzione inequivocabile di conoscenza, neutralizzando eventuali censure di annullabilità della delibera mosse dall’assente.
Fonte: Sentenza del Tribunale di Catania n. 5018/2025.
FISCO E ADEMPIMENTI PRIVACY
- L’onere della prova (Accountability) nella messa a disposizione dell’Informativa Non è sufficiente che l’amministratore predisponga documentalmente l’informativa privacy ex art. 13 GDPR; in ossequio al principio di responsabilizzazione (accountability), il Titolare del trattamento è gravato dall’onere di fornire prova certa dell’avvenuta messa a disposizione del documento ai diretti interessati (condòmini, fornitori, ecc.). Sono espressamente banditi modelli generici sovrabbondanti: l’informativa deve rispecchiare con puntualità analitica le sole effettive tipologie di trattamento operate. Fonte: Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) artt. 5, 13 e 14;
Documento di indirizzo e Linee Guida del Garante Privacy del 10 aprile 2025. - Versamenti pro-quota per appalti: inapplicabilità della ritenuta d’acconto I bonifici che i singoli condòmini dispongono verso il conto corrente condominiale per costituire la provvista economica finalizzata al pagamento di lavori di ristrutturazione sono inquadrabili come meri “versamenti interni”. Su tali dazioni la banca non può e non deve operare alcuna ritenuta fiscale dell’8%, essendo questa applicabile esclusivamente ai successivi pagamenti corrisposti dall’amministratore in favore delle imprese appaltatrici esecutrici dei lavori.
Fonti: Sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n. 530/2026 – Articolo 25 del D.L. 78/2010.
