La settimana giurisprudenziale appena trascorsa si connota per un rigoroso perimetro tracciato attorno alle responsabilità e ai poteri dell’amministratore, affiancato da un’interessante stretta normativa in materia edilizia e fiscale. La giurisprudenza di merito consolida l’inadempimento del mandatario, sanzionando personalmente l’amministratore inerte verso i morosi o reticente nel consegnare l’elenco ai creditori. Sul versante della legittimità, la Suprema Corte riafferma la natura costitutiva fattuale del condominio – slegata da patti formali – e delimita drasticamente il potere di autonoma iniziativa processuale dell’amministratore, vincolato sempre alla volontà dell’assemblea sovrana, pur nell’ambito degli atti conservativi. In ambito normativo e fiscale, spiccano le criticità della dichiarazione precompilata che riduce al 36% i bonus in assenza di tempestiva comunicazione all’amministratore, e le nuove dirompenti frontiere del DdL AS 1816/2026 sull’assicurazione obbligatoria del fabbricato
- AMMINISTRAZIONE E RESPONSABILITÀ
Risarcimento danni per l’amministratore inerte: L’amministratore uscente è tenuto a risarcire il condominio qualora non si attivi per il recupero coattivo dei crediti verso i condòmini morosi. L’inerzia configura una colpevole negligenza nel mandato ex artt. 1129 e 1130 c.c., aggravata dalla mancata giustificazione contabile delle somme incassate.
Fonti: Fonte di Merito: (Corte d’Appello di Bari, sentenza n. 606/2026).
Responsabilità personale per ostruzionismo verso i creditori: Sussiste responsabilità aquiliana autonoma in capo all’amministratore, a titolo personale e non in veste di rappresentante, per l’omessa consegna dell’elenco dei condòmini morosi. La condotta reticente vanifica il beneficio di preventiva escussione normato dall’art. 63 disp. att. c.c..
Fonti: Fonte di Merito: (Tribunale di Roma, sentenza n. 5902/2026).
Carenza di legittimazione contro le opere dei singoli: L’amministratore difetta del potere di iniziativa processuale (nella specie, per far rimuovere una sopraelevazione contraria al regolamento) ove l’assemblea abbia espressamente palesato la volontà di non agire. Il legale rappresentante resta subordinato alle determinazioni dei titolari del diritto sostanziale.
Fonti: Fonte di Legittimità: (Cassazione civile, sentenza n. 12742/2026). - ASSEMBLEA E IMPUGNAZIONI
Invalida la delibera elusiva del giudicato: È colpita da nullità insanabile la delibera assembleare che reitera determinazioni, obblighi o riparti già caducati da una pronuncia passata in giudicato. L’organo collegiale non dispone di alcun potere capace di incrinare l’effetto preclusivo generato da un decisum definitivo.
Fonti: (Tribunale di Milano, sentenza n. 3586/2026).
Assenza all’assemblea e allegazione del piano di riparto: La trasmissione del verbale ai condòmini assenti per la decorrenza del termine decadenziale di impugnazione esige inderogabilmente l’allegazione del piano di riparto. Tale omissione lede il diritto all’informazione, integrando un vizio procedimentale passibile di annullamento giudiziale.
Fonti: (Tribunale di Napoli, sentenza n. 2010/2026).
Inammissibilità su delibere meramente programmatiche: Le delibere che assumono carattere preparatorio o programmatico, le quali non statuiscono concreti oneri di spesa né attribuiscono assetti giuridici vincolanti, non sono impugnabili. Il gravame risulterebbe pretestuoso per oggettiva carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c..
Fonti: (Tribunale di Catania, sentenza n. 2198/2026). - PARTI COMUNI, DIRITTI REALI E RIPARTIZIONE SPESE
Costituzione fattuale del condominio: Ai fini della nascita dell’ente di gestione non si rende necessario alcun negozio giuridico. Risulta al contrario sufficiente la coesistenza, ipso iure, di almeno due unità immobiliari di proprietà privata avvinte da nesso di strumentalità e condominialità a beni di utilità condivisa.
Fonti: (Cassazione civile, ordinanza n. 12588/2026).
Assegnatario della casa familiare estraneo alle spese: In sede di recupero crediti, l’amministratore possiede legittimazione attiva esclusivamente verso l’effettivo titolare del diritto reale (proprietario) e non contro il coniuge assegnatario dell’abitazione in via provvisoria, poiché costui vanta un mero diritto personale di godimento.
Fonti: (Cassazione civile, ordinanza n. 13963/2026). - NOVITÀ FISCALI E RIFORME LEGISLATIVE
Bonus Casa e limitazioni della precompilata: Nelle nuove procedure di precompilazione, in mancanza del tempestivo flusso informativo sugli status abitativi da parte degli amministratori (entro dicembre 2025), l’Agenzia riduce cautelativamente i bonus dal 50% all’aliquota ordinaria del 36%, onerando il singolo condomino delle correzioni.
Fonti: (Provvedimento Ade Prot. n. 50559/2026 – FAQ Istituzionali).
Legiferazione imminente: Polizza globale obbligatoria: Il nuovo impianto normativo in discussione in Senato interviene prepotentemente sulla L. 220/2012, ambendo a imporre un vincolo su scala nazionale all’adozione della polizza fabbricati comprensiva della Responsabilità Civile verso terzi e della copertura di eventi catastrofali e di perimento.
Fonti: (Disegno di Legge AS 1816/2026).
