La Corte di Cassazione, Sez. 2, con la Sentenza 25226 del 15 settembre 2025, è intervenuta su una questione che interessa la validità e l’applicabilità dei divieti di sopraelevazione contenuti nei regolamenti condominiali di natura contrattuale. Questa pronuncia offre chiarimenti fondamentali sulla natura giuridica di tali vincoli, stabilendo un importante principio in merito ai termini di prescrizione per l’azione di riduzione in pristino.
Quando i condomini si dotano di un regolamento di tipo contrattuale, possono imporre limiti ai diritti di proprietà esclusiva che vanno ben oltre le norme previste dal Codice Civile. Il principio di diritto chiarito dalla Suprema Corte riguarda proprio la forza di questi divieti.
La Cassazione ribadisce che i limiti o i divieti all’esercizio del diritto di sopraelevare nuovi piani o fabbriche, pur spettando al proprietario dell’ultimo piano (ex art. 1127 c.c.), possono essere costituiti solo tramite espressa pattuizione contenuta nel regolamento contrattuale. Tali vincoli e divieti, che impediscono una determinata destinazione o la facoltà di modifica delle proprietà esclusive, danno vita a vere e proprie servitù reciproche.
In particolare, il divieto di costruire in altezza viene assimilato a una servitù altius non tollendi. In termini semplici, ogni condomino accetta, tramite il regolamento, una limitazione al proprio diritto di proprietà a beneficio di tutti gli altri, vincolando di fatto le unità immobiliari.
Il Caso Pratico
La controversia che ha portato alla pronuncia riguardava un Condominio di Gallipoli contro un condomino che aveva realizzato diverse opere senza la prescritta autorizzazione e in violazione degli articoli 18 e 19 del regolamento condominiale, che vietava espressamente le sopraelevazioni lesive del decoro architettonico dell’edificio.
Le opere contestate includevano la realizzazione di una scala interna all’appartamento, il mutamento di destinazione d’uso di un locale (ex caldaia), la creazione di un vano in adiacenza sul lastrico solare e la soprelevazione di un muretto in comunione oltre l’altezza originaria.
Il condomino ricorrente, nel tentativo di evitare la condanna alla demolizione e alla riduzione in pristino, aveva invocato l’intervenuta prescrizione dell’azione, sostenendo che dalla realizzazione dei manufatti fossero trascorsi oltre dieci anni dalla proposizione della domanda (prescrizione estintiva decennale ex art. 2934 c.c.).
La Sentenza della Corte di Cassazione Sez. 2, Num. 25226, Anno 2025 ha rigettato la tesi della prescrizione decennale e ha confermato la condanna alla riduzione in pristino.
Il principio fondamentale affermato è che, poiché i divieti di modificare lo stato di fatto contenuti nel regolamento contrattuale istituiscono servitù validamente costituite, l’azione del condominio mirata alla demolizione e all’eliminazione delle opere abusive ha natura reale.
Di conseguenza, questa azione non soggiace alla prescrizione estintiva decennale, bensì alla prescrizione ventennale. Il diritto all’eliminazione dell’abuso si estingue solo per il non uso protratto per vent’anni (ex art. 1073 c.c.).
In termini pratici, se un condomino viola il regolamento contrattuale realizzando una sopraelevazione o una modifica vietata (come l’innalzamento di un muro comune, anche se permesso dal Codice Civile, ma limitato dalla pattuizione), il condominio ha a disposizione un arco temporale di vent’anni per agire legalmente e ottenere la demolizione, purché l’opera in questione sia successiva alla costituzione del vincolo condominiale.
Consigli Pratici
La pronuncia della Cassazione (Sent. 25226/2025) rafforza la posizione dell’amministratore nella tutela del regolamento condominiale di natura contrattuale. Il professionista deve agire con tempestività, ma è fondamentale sapere che, in presenza di vincoli che costituiscono servitù, l’azione di ripristino gode di un termine di prescrizione più esteso.
L’amministratore, legittimato a tutelare le parti comuni e i vincoli contrattuali, deve attivarsi immediatamente qualora rilevi opere che violino i divieti pattizi di sopraelevazione o di modifica dello stato di fatto. Non è dirimente accertare chi sia stato l’autore materiale delle opere abusive; l’azione deve essere indirizzata verso il proprietario dell’unità immobiliare che beneficia dell’abuso.
Da evidenziare che l’onere di provare che le modifiche fossero anteriori all’adozione del regolamento e alla costituzione del vincolo spetta sempre al condomino che ha realizzato le opere. L’amministratore, pertanto, deve raccogliere elementi probatori relativi alla datazione dell’abuso in relazione alla data di adozione del regolamento contrattuale per sostenere l’azione legale.
L’amministratore deve considerare che anche le facoltà concesse dal Codice Civile (ad esempio, l’elevazione del muro comune ex art. 885 c.c.) possono essere limitate da prescrizioni pattizie che vietino in modo assoluto la modifica dello stato di fatto, specialmente se a tutela del decoro architettonico. L’azione di riduzione in pristino, anche in questi casi, è pienamente legittima se fondata sul regolamento contrattuale.
