Ciascun condòmino può attivarsi per ottenere una variazione delle tabelle millesimali. Ove voglia ottenere, ciò in ragione di un asserito errore è bene che corredi la richiesta di elementi di fatto utili a valutare tale circostanza: relazione tecnica. Diversamente e in mancanza di tale requisito, la richiesta del singolo condomino rischia di non essere accolta dall’assemblea.
Tuttavia, qualora la richiesta di revisione delle tabelle millesimali sia approvata dall’assemblea con la maggioranza del 2° comma 1136 C.c., la mancata individuazione dell’errore non inficia la delibera
Stralcio art. 69 delle disp. att. del C.c.
a) “quando risulta che siano conseguenza di un errore”;
b) “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”. In tal caso, chiosa la norma, il costo della revisione è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Approfondimento
Il costo della revisione delle tabelle millesimali sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione, se questa rientra nel caso di specie (art. 69 disp. att. C. c.). Mentre se la variazione è imputabile ad un errore o alla decisione dell’assemblea di procedere alla revisione, i costi saranno ripartiti in base ai nuovi millesimi scaturiti dalla revisione.
Le nuove tabelle non prevedono la retroattività. Infatti, non è possibile applicare la retroattività ad una tabella millesimale su consuntivi ormai approvati che non possono essere più impugnati.
Per la redazione delle tabelle millesimali il redigente, procede con l’individuazione di alcuni coefficienti:
- il primo di natura oggettiva attiene all’unità immobiliare ed è rappresentato o dal volume o dalla superficie (solitamente si prende come riferimento il volume);
- il secondo ha natura soggettiva: si tratta dei così detti coefficienti di valutazione tecnica, la cui utilizzazione e quantificazione, per quanto indicata in atti ministeriali (circ. Ministero Lavori Pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966), è rimessa alla scelta del redigente.
La valutazione nel ricercare l’errore delle tabelle millesimali, non può riguardare la discrezionalità del redigente nell’applicare un coefficiente di natura soggettiva in più o in meno, ma nella corretta applicazione dei medesimi.
Le tabelle millesimali, destinate ad esprimere il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto all’intero immobile condominiale, assumono natura contrattuale e anche carattere negoziale, nei limiti in cui derogano ai parametri stabiliti dalla legge per l’individuazione dei criteri di riparto delle spese comuni. In tal caso sono modificabili solo con il consenso unanime dei condomini. In questo rilevare degli errori è alquanto più complesso.
Per l’approvazione delle nuove tabelle su cui si è rilevato l’errore la maggioranza richiesta è quella del 2° comma 1136 C.c. mentre in caso di revisione di tabelle millesimali sulla cui formazione hanno inciso anche patti negoziali, occorre la totalità dei condomini.
Tribunale di Cassino 08/03/2023, n. 315
Cassazione 12/02/2010, n. 3001
Cassazione 09/07/1997, n. 6622
Cassazione 27/03/2001, n. 4421
