La gestione dei contratti di manutenzione condominiale, specialmente quelli relativi agli ascensori e caratterizzati da taciti rinnovi decennali, rappresenta spesso un terreno scivoloso per gli amministratori. La recente Sentenza n. 1206/2025 della Corte d’Appello di Catania offre un chiarimento fondamentale sui limiti della responsabilità professionale dell’amministratore. L’articolo esamina come la mancanza di chiarezza nel mandato assembleare e l’inerzia dei condomini scagionano il professionista dalle accuse di mala gestio, focalizzandosi sui confini tra l’atto di ordinaria amministrazione e l’atto esorbitante.
La controversia ruota attorno alla delimitazione dei poteri dell’amministratore di condominio, i cui doveri sono stabiliti principalmente dagli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile. Il principio di diritto analizzato è la distinzione tra l’attività ordinaria e gli atti che eccedono il mandato, i quali richiedono sempre la preventiva autorizzazione assembleare. La Corte d’Appello ha ribadito che l’amministratore non può compiere un atto esorbitante dai propri poteri. Nello specifico, l’amministratore non è legittimato ad intimare la disdetta di un contratto (come quello di manutenzione ascensori, che costituisce peraltro un obbligo di fonte legale) o a stipulare un nuovo contratto con un’altra impresa senza l’autorizzazione dell’assemblea.
Il caso pratico
Il caso in esame ha origine dall’opposizione a un decreto ingiuntivo notificato da un’impresa di ascensori a un Condominio, per il mancato pagamento di una somma ingente. Il Condominio, nel tentativo di rivalersi, ha proposto una domanda di manleva (indennizzo) nei confronti del precedente amministratore, il Geometra Tizio. Le contestazioni mosse dall’ente riguardavano principalmente il fatto che l’ex amministratore non avesse dato seguito alla volontà assembleare di impedire il tacito rinnovo dei “contratti gravosi e vessatori”. Inoltre, si lamentava che l’amministratore avesse ricevuto una nuova proposta contrattuale più vantaggiosa dall’impresa ma avesse omesso di inserirla all’ordine del giorno delle successive assemblee.
La Corte d’Appello ha rigettato il gravame, confermando l’insussistenza dell’inadempimento del precedente amministratore. La decisione chiarisce che il professionista non può essere ritenuto responsabile se non ha ecceduto i limiti del mandato.
I punti chiave stabiliti dalla Corte sono i seguenti:
- La delibera assembleare che intendeva reperire preventivi per realizzare economie aveva soltanto un valore programmatico. Non attribuiva esplicitamente all’amministratore il compito di comunicare la tempestiva disdetta del contratto. In termini pratici, se l’assemblea intende cambiare fornitore, deve deliberare in modo chiaro e specifico sull’atto di disdetta e sul conferimento del potere all’amministratore per compiere tale atto.
- Il Condominio non ha dimostrato di aver consegnato all’amministratore i preventivi che i condomini stessi si erano impegnati a reperire; pertanto, non si può sostenere che l’amministratore abbia violato il mandato.
- Per quanto riguarda la mancata presentazione della nuova proposta contrattuale più vantaggiosa ricevuta dall’amministratore, la Corte ha osservato che entrambe le assemblee successive convocate sono andate deserte. Di conseguenza, l’amministratore “non ha avuto la possibilità di esporre la nuova proposta contrattuale nemmeno all’ultimo punto dell’ordine del giorno, dedicato alle c.d. “varie ed eventuali””. In pratica, l’inerzia assembleare non può tradursi in responsabilità del mandatario.
- Sebbene la presenza di liquidità ci fosse in determinati momenti (ad esempio, euro 9.531,28 al 31.12.2017), la Corte ha ritenuto che tale elemento non fosse sufficiente per imputare all’amministratore la responsabilità del mancato pagamento, sia perché la gestione è complessa e prevede il pagamento di altri servizi essenziali, sia perché i bilanci consuntivi relativi agli esercizi in questione non furono approvati dall’assemblea.
Consigli pratici
La decisione della Corte d’Appello di Catania enfatizza l’importanza della diligenza e della documentazione procedurale per l’amministratore.
Nell’attività a tutela delle parti comuni, l’amministratore ha il dovere di agire nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge (art. 1130 c.c.) e delle delibere. Di fronte a contratti che prevedono rinnovo tacito, se l’assemblea manifesta l’intenzione di cambiare, il professionista deve esigere che la delibera sia specifica, ovvero che contenga l’esplicito conferimento del potere di disdetta e non solo una generica “intenzione” o un “valore programmatico”. Se l’amministratore avesse intimato la disdetta o stipulato un nuovo contratto senza chiara autorizzazione, avrebbe compiuto un atto ultra vires, esorbitando dai propri poteri, circostanza che lo avrebbe esposto a ben altra responsabilità.
Inoltre, il professionista deve sempre garantire la convocazione regolare dell’assemblea e documentare meticolosamente i fallimenti procedurali, come le adunanze andate deserte. L’impossibilità fisica di esporre nuovi argomenti o proposte contrattuali per assenza di quorum costituisce un’oggettiva impossibilità di adempiere al mandato in quella specifica circostanza, escludendo la colpa per l’omissione. Analogamente, l’assenza di approvazione dei bilanci consuntivi da parte di un’assemblea inattiva attesta una complessa gestione delle finanze non interamente riconducibile a negligenza. Un buon professionista deve agire sempre con logica professionalità, distinguendo l’obbligo legale dall’autorizzazione assembleare, per tutelare sé stesso e il Condominio da pretese infondate di mala gestio.
Metafora per chiarire: L’amministratore è come il capitano di una nave: può navigare autonomamente nelle acque tranquille dell’ordinaria amministrazione, ma per affrontare la tempesta di una disdetta contrattuale o per tracciare una nuova rotta (nuovo contratto), ha bisogno di un ordine chiaro e unanime dal consiglio di bordo (l’assemblea); se il consiglio non si presenta o fornisce istruzioni vaghe, il capitano non può agire arbitrariamente e non è responsabile se la nave resta ancorata al vecchio contratto.
