Un’analisi approfondita della recente Ordinanza n. 1108/2026: come gestire correttamente la verbalizzazione dei voti “neutri” e l’inserimento di opere private nei capitolati d’appalto condominiali.
L’inizio del 2026 ci consegna immediatamente un provvedimento di grande rilievo per il mondo condominiale, destinato a diventare un riferimento nella gestione delle grandi opere di ristrutturazione. Con l’Ordinanza n. 1108 pubblicata il 19 gennaio 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su due dei temi più spinosi che quotidianamente affliggono le assemblee e le scrivanie degli amministratori: la corretta interpretazione della volontà di voto riportata a verbale e, soprattutto, la legittimità delle delibere che approvano lavori misti, coinvolgendo parti comuni e proprietà esclusive come i balconi. La pronuncia offre riferimenti preziosi per navigare tra i tecnicismi del quorum deliberativo e i limiti delle competenze assembleari.
Il contesto giuridico in cui si muove la pronuncia è quello della formazione della volontà assembleare e della sua documentazione. Sappiamo bene che il verbale rappresenta la “scatola nera” del condominio, ma spesso la sua redazione sconta sintesi frettolose o dichiarazioni ambigue dei partecipanti. Il principio di diritto ribadito dai giudici di legittimità, richiamando l’art. 1136 c.c., riguarda la possibilità di dedurre i voti favorevoli per “sottrazione”, sanando eventuali incompletezze nell’elenco nominativo, purché siano chiaramente identificabili gli astenuti e i contrari.
Ancora più delicato è il secondo aspetto trattato: l’inserimento nei contratti di appalto condominiali di opere relative a parti di proprietà esclusiva. È un classico caso di confine: l’assemblea ha potere decisionale sui beni comuni (art. 1117 c.c.), ma cosa accade quando il cantiere “invade” la sfera privata, come nel rifacimento dei balconi aggettanti? La giurisprudenza ha sempre oscillato tra la nullità per incompetenza assoluta e la validità basata sull’accordo tra le parti. L’ordinanza in commento chiarisce definitivamente quando e come l’amministratore può agire senza rischiare l’impugnativa per eccesso di potere.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, caliamoci nel caso concreto che ha coinvolto un condominio genovese. La signora Mariella ha impugnato una delibera risalente a diversi anni prima, con cui l’assemblea aveva approvato importanti lavori di ristrutturazione affidandoli a una specifica impresa. La ricorrente sollevava due obiezioni principali, apparentemente letali per la validità della decisione.
In primo luogo, contestava il raggiungimento del quorum. Un condomino di peso, Gigio, aveva fatto mettere a verbale una dichiarazione particolare: si diceva favorevole all’esecuzione dei lavori in sé, ma “neutrale” rispetto alla scelta dell’impresa appaltatrice (tra le due in lizza), rimettendosi alla volontà della maggioranza. Secondo la ricorrente, tale posizione doveva essere equiparata a un’astensione, il che avrebbe fatto crollare i millesimi necessari per l’approvazione.
In secondo luogo, la condomina lamentava che il capitolato d’appalto approvato includeva opere sui balconi privati per un valore di quasi il 50% dell’intero importo. La tesi era semplice quanto insidiosa: l’assemblea non può decidere su beni privati, quindi la delibera è nulla per aver inglobato costi e lavori che esulano dalle parti comuni, creando una inammissibile commistione di interessi e spese.
La Cassazione, confermando la decisione della Corte d’Appello di Genova, ha rigettato il ricorso, fornendo una lettura pragmatica e orientata alla conservazione degli atti.
Sul fronte del quorum, i Giudici hanno stabilito che l’interpretazione del verbale deve essere logica prima che formale. La dichiarazione del rappresentante Gigio è stata correttamente intesa come un voto favorevole ai lavori. L’indifferenza verso l’impresa esecutrice non significava disinteresse verso l’opera, ma anzi una volontà di procedere, lasciando agli altri la scelta tecnica del contraente. Inoltre, la Corte ha ribadito che il verbale resta valido anche se non elenca nominativamente i favorevoli, a patto che indichi con precisione astenuti e contrari e i relativi millesimi: i favorevoli si ricavano per differenza, garantendo la trasparenza del calcolo maggioritario.
Sulla questione dei balconi privati, la pronuncia n. 1108/2026 è illuminante. La Corte ha ritenuto legittima la procedura perché, sia nel verbale impugnato che in quelli precedenti, era emersa chiaramente la distinzione tra opere comuni e private. Non c’è stata alcuna imposizione autoritaria dell’assemblea sui singoli: si è trattato piuttosto di una presa d’atto che i proprietari, opportunamente informati, avevano aderito volontariamente alla possibilità di far eseguire i lavori sui propri balconi dalla stessa ditta, beneficiando delle economie di scala del cantiere condominiale. Essendo i costi chiaramente separati nel capitolato e imputati ai singoli, non sussisteva alcun rischio di confusione patrimoniale né violazione del diritto di proprietà.
Consigli pratici
Alla luce di questa importante ordinanza, l’attività dell’amministratore deve farsi ancora più attenta e strategica, distinguendo nettamente il proprio ruolo di gestore delle parti comuni da quello di facilitatore per le parti private.
Per quanto concerne la gestione dell’assemblea e la tutela delle decisioni sulle parti comuni, è fondamentale supportare l’assemblea alla redazione del verbale con precisione chirurgica. Anche se la Corte ammette il calcolo per “sottrazione”, il consiglio è di non affidarsi al caso: quando un condomino esprime posizioni articolate (come nel caso di Gigio che si rimette alla maggioranza), il Presidente dell’assemblea deve chiedere di tradurre quella posizione in un voto formale (favorevole, contrario o astenuto) da verbalizzare esplicitamente. Se ciò non avviene, è vitale trascrivere fedelmente la dichiarazione resa, affinché in sede di giudizio, come avvenuto in questo caso, il giudice possa interpretare la reale volontà “favorevole” al bene comune. Inoltre, abbiate cura di indicare sempre i millesimi degli assenti, dei dissenzienti e degli astenuti: è l’ancora di salvezza che blinda la validità della delibera anche in assenza di un appello nominale dei favorevoli.
Diverso è l’approccio quando si toccano le sfere proprietarie esclusive, come i frontalini o i pavimenti dei balconi. Qui l’assemblea dismette i panni del decisore ed indossa quelli del “regista” contrattuale. Non bisogna mai lasciare che l’assemblea voti a maggioranza su costi privati. La procedura corretta, avallata dalla sentenza, prevede che il capitolato d’appalto distingua in modo inequivocabile le voci di spesa: “Lavori Condominiali” e “Lavori Privati”. Durante l’assemblea, l’amministratore deve far mettere a verbale che l’approvazione delle opere private è rimessa alla libera adesione dei singoli proprietari, i quali accettano di affidarsi alla ditta scelta dal condominio per praticità ed economicità. È buona norma raccogliere, a margine dell’assemblea o in via preventiva, una sottoscrizione o un’adesione scritta dei singoli per i lavori sulle loro proprietà. In questo modo, l’ente condominiale agisce come mero mandatario o facilitatore per la raccolta dei fondi e il pagamento dell’impresa, ma il titolo giuridico dell’obbligazione rimane in capo al singolo, evitando contestazioni sulla nullità della delibera per eccesso di potere.
