Questo articolo si concentra sui delicati equilibri tra i diritti del singolo proprietario e la tutela delle parti comuni, analizzando una recente e significativa pronuncia. Ci riferiamo alla Sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per il Veneto, Sezione Seconda, n. 00137/2025, che fornisce chiarimenti essenziali sui limiti di verifica dell’Ente Comunale in fase di rilascio di titoli edilizi che interessano, marginalmente, la proprietà comune.
Il cuore della controversia che ha portato alla pronuncia del TAR risiede nella portata degli accertamenti che l’Amministrazione Comunale è tenuta a svolgere quando un soggetto richiede un titolo edilizio (Permesso di Costruire) per un intervento che incide su beni in comproprietà, come cortili o muri perimetrali, in presenza di opposizione da parte di altri comproprietari.
Sebbene il Comune sia effettivamente tenuto a verificare che chi richiede il titolo abbia la giuridica disponibilità del bene oggetto dell’intervento, questa indagine non può spingersi fino a una disamina approfondita dei rapporti tra privati. L’Ente locale deve basare la sua valutazione sul paradigma normativo della comunione, in particolare l’Articolo 1102 del Codice Civile. Tale articolo stabilisce la doppia regola secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Inoltre, lo stesso partecipante “può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Il punto cruciale è stabilire se l’intervento denunciato violi tale principio
Il caso pratico
Il caso specifico vedeva una ricorrente (comproprietaria di un immobile residenziale) impugnare un permesso di costruire rilasciato dal Comune di Lazise per l’ampliamento di un edificio residenziale confinante e in aderenza.
La ricorrente lamentava che le opere autorizzate, destinate primariamente alla ristrutturazione dell’unità esclusiva del vicino, coinvolgessero in modo irreversibile una corte pertinenziale in comproprietà. Nello specifico, le criticità lamentate riguardavano:
- La modifica della quota del terreno della corte comune, con un abbassamento di 44 cm.
- La realizzazione di un cappotto termico esterno insistente su mappali di proprietà comune.
- L’occupazione di una porzione della corte per tre posti auto (37,50 mq).
- La realizzazione di nuovi poggioli (balconi) sul lato nord sovrastanti lo spazio cortilizio.
Secondo la ricorrente, a fronte di tali previsioni progettuali e della sua opposizione formalizzata, il Comune avrebbe dovuto rigettare l’istanza per carenza assoluta del requisito della giuridica disponibilità sui beni comuni.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del titolo edilizio rilasciato dal Comune.
Il TAR ha ritenuto che l’approccio dell’Ente Locale fosse stato “ben calibrato in ragione degli opposti interessi privati in gioco”. L’amministrazione, infatti, si era limitata a valutare l’intervento principale (la riqualificazione edilizia dell’abitazione esclusiva) e ha qualificato come marginali gli interventi relativi alla corte comune pertinenziale.
In termini pratici, l’elemento dirimente è stata la constatazione che l’intervento autorizzato non ledeva l’interesse principale della ricorrente, ossia l’utilizzo della corte, che non sarebbe stato impedito.
Per esempio, l’abbassamento della quota della corte (circa 40 cm) era finalizzato a portare la stessa alla quota del fabbricato adiacente della ricorrente, e la realizzazione del cappotto termico esterno, di 10 cm di spessore, non alterava né pregiudicava in alcun modo il normale utilizzo del cortile, in linea con la giurisprudenza civilistica. Anche l’individuazione di un’area a parcheggio sulla corte comune era stata qualificata come marginale, utilizzando solo circa 20 mq per soddisfare parzialmente lo standard di legge.
Il TAR ha ribadito che, quando l’ente comunale si trova di fronte a questioni che impingono nell’esame dei profili civilistici e dei connessi limiti d’uso (come l’esatta applicazione dell’Art. 1102 c.c. o la contestazione delle quote di proprietà), tali questioni sono azionabili soltanto davanti al giudice ordinario. Il Comune, quindi, ha agito correttamente nel non bloccare il permesso edilizio, poiché le modifiche non alteravano la funzione principale del bene comune.
Consigli pratici
La sentenza del TAR Veneto n. 137/2025 ci impone di agire con una chiara distinzione tra l’ambito amministrativo-urbanistico e l’ambito civilistico-condominiale.
Attività a Tutela delle Parti Comuni (Legittimazione Piena): Quando un intervento edilizio (anche se autorizzato dal Comune) determina una modifica sostanziale o un’alterazione della destinazione d’uso di un bene comune, o impedisce ad altri condomini il pari uso secondo quanto statuito dall’Art. 1102 c.c., l’amministratore è pienamente legittimato ad agire in giudizio (giudice ordinario) per far cessare l’abuso o per ottenere il ripristino. Questo include i casi in cui opere come i cappotti termici invadano la proiezione verticale della proprietà comune in misura non marginale o la modifica del livello di un cortile comune ne renda l’utilizzo gravoso. In questi frangenti, l’amministratore deve tutelare l’interesse collettivo del condominio e l’integrità del bene.
Questioni Esclusive o Private (Ruolo di Facilitatore): Le controversie relative a violazioni di distanze tra proprietà private, come quelle riferite a balconi o vedute (ex artt. 905 e 907 c.c.), o le dispute sull’esatto calcolo volumetrico ai fini dell’incremento edilizio tra vicini, non rientrano nelle dirette competenze gestionali dell’amministratore. Similmente, il Comune, come ribadito dal TAR, non è tenuto a risolvere in via amministrativa le contestazioni sulle quote di proprietà o sui precisi confini che sono oggetto di una “criticità” tra privati.
