La sentenza n. 6331/2023 del Tribunale di Milano offre un’analisi dettagliata sulla complessa gestione dei danni da infiltrazioni e condense, chiarendo il confine tra l’obbligo di custodia del condominio e il dovere di corretta aerazione dei locali da parte del singolo condomino.
Il contenzioso in materia di umidità e muffe all’interno delle unità immobiliari rappresenta una delle sfide più frequenti per la gestione condominiale. Con la sentenza n. 6331 del 21 luglio 2023, il Tribunale Ordinario di Milano (Sezione Decima Civile) è intervenuto in una controversia emblematica, fornendo chiarimenti essenziali non solo sulla validità delle notifiche legali effettuate tramite portiere, ma soprattutto sull’applicazione del concorso di colpa in presenza di difetti strutturali dell’edificio combinati a una scarsa ventilazione degli ambienti privati.
Il perno giuridico della questione risiede nell’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia. Secondo questo principio, il condominio, in qualità di custode dei beni comuni (come le facciate e i muri perimetrali ai sensi dell’art. 1117 c.c.), è tenuto a mantenere tali strutture in stato di efficienza per evitare che possano arrecare danni alle proprietà esclusive.
Tuttavia, la giurisprudenza citata dalla sentenza n. 6331/2023 evidenzia come la formazione di muffe sia spesso un fenomeno multifattoriale. Da un lato abbiamo il cosiddetto “ponte termico”, ovvero un difetto di isolamento strutturale che crea zone di freddo dove l’umidità condensa; dall’altro abbiamo la condotta dell’occupante. Il Tribunale di Milano ha ribadito che, sebbene il degrado della facciata e l’assenza di coibentazione siano responsabilità del condominio, il comportamento del condomino può incidere in modo determinante sull’aggravamento del fenomeno, portando a una riduzione del risarcimento in virtù dell’art. 1227 c.c. (concorso del fatto colposo del creditore).
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario tipo, del tutto sovrapponibile a quello analizzato dal Tribunale meneghino: un condomino cita in giudizio l’ente di gestione lamentando la presenza diffusa di muffe, distacchi di intonaco e macchie di umidità in camera da letto e nel bagno. La difesa del condominio, di contro, solleva inizialmente eccezioni sulla validità della notifica dell’atto (rifiutata dal custode dello stabile) e, nel merito, attribuisce la colpa esclusivamente al condomino. Secondo il condominio, quest’ultimo avrebbe installato serramenti moderni ad alta tenuta termica che, pur isolando dal freddo, impedirebbero il naturale ricircolo d’aria, trasformando l’appartamento in una “camera stagna” dove il vapore acqueo prodotto quotidianamente non trova sfogo.
La Soluzione secondo la Nuova Pronuncia
Il Tribunale di Milano ha risolto il dilemma attraverso un’attenta analisi della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). In primo luogo, ha confermato la validità della notifica ex art. 140 c.p.c.: se il portiere rifiuta l’atto, la procedura di deposito presso la casa comunale e il successivo invio della raccomandata informativa (ritirata dal destinatario) rendono la notifica perfettamente rituale.
Nel merito dei danni, la sentenza n. 6331/2023 ha stabilito una responsabilità paritaria. Il CTU ha accertato che lo stabile, risalente a un’epoca in cui non si usavano isolanti termici, presentava facciate degradate con infiltrazioni esterne e ponti termici strutturali. Tuttavia, è emerso che il condomino non aveva fornito prova di una corretta ventilazione manuale dei locali. Il Giudice ha osservato che la mancata installazione di sistemi di ventilazione meccanica o la mancata apertura frequente delle finestre, specie dopo la posa di nuovi infissi, costituisce una concausa del danno. Di conseguenza, il risarcimento spettante al proprietario è stato decurtato del 50%, gravando il condominio solo della metà dei costi di ripristino proprio a causa del concorso di colpa dell’attore.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa pronuncia emergono azioni concrete che l’amministratore deve intraprendere per tutelare il condominio e agire correttamente nel rapporto con i singoli proprietari. In primo luogo, l’attività a tutela delle parti comuni deve essere improntata a un approccio marcatamente proattivo: di fronte a segnalazioni di muffa o umidità, è fondamentale verificare immediatamente lo stato di conservazione delle facciate. Il primo passo consiste nel contattare un tecnico per un sopralluogo ispettivo o, alla prima occasione utile, sottoporre formalmente la questione all’assemblea. È caldamente consigliato che l’amministratore inviti il condomino che lamenta il problema a formalizzare la propria richiesta per iscritto, così da avere un tracciato chiaro della controversia sin dalle sue origini.
Qualora gli accertamenti tecnici evidenzino che i problemi derivano effettivamente dai prospetti o da difetti dei paramenti murari, è evidente che il condominio dovrà intervenire tempestivamente con opere di manutenzione o ripristino per adempiere ai propri obblighi di custodia. Al contrario, se lo stato della facciata viene escluso come causa diretta delle infiltrazioni, l’ente di gestione potrà ritenere di aver assolto ai propri doveri. In tale scenario, è probabile che il condomino scelga la via della citazione in giudizio o richieda un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP); in questo caso, il condominio ha l’onere di costituirsi tempestivamente per far valere le proprie ragioni e limitare l’esposizione risarcitoria.
In un contesto di difesa giudiziale, la nomina di un buon Consulente Tecnico di Parte (CTP) diventa strategica. Quando non emergono palesi infiltrazioni dai prospetti esterni, il CTP del condominio deve concentrare l’analisi sulla gestione dell’unità immobiliare privata. È essenziale verificare se l’efficientamento energetico “passivo”, come la sostituzione dei vecchi infissi con modelli a tenuta stagna, sia stato accompagnato da una gestione attiva dell’aria indoor o dall’installazione di sistemi di ventilazione. Il consulente dovrà inoltre esaminare il tipo di pitture utilizzate sulle pareti, la frequenza della ventilazione degli ambienti e altri dettagli tecnici finalizzati a dimostrare che i fenomeni di condensa non sono figli di una carenza condominiale, bensì di un uso improprio o di una manutenzione negligente dell’unità immobiliare da parte del suo proprietario o conduttore. Solo attraverso questa rigorosa distinzione di responsabilità l’amministratore potrà proteggere il fondo comune da esborsi non dovuti.
