Professionalità dell’amministratore, rendiconto e morosità i campi di intervento. La proposta di legge introduca la non pignorabilità del conto corrente condominiale
di Francesco Burrelli – Presidente Nazionale Anaci
19 Dicembre 2025 “Fonte NT+ Condominio & Immobili”
Il Progetto Di legge 2692/2025, presentato il 17 dicembre 2025 alla Camera dei Deputati, nella Sala del
Cenacolo, (alla presenza degli Onorevoli Gardini, Montaruli e Osnato), presenta interessanti spunti per il miglioramento della normativa condominiale, la quale investe oltre 45 milioni di italiani.
Anaci, come espresso in sede di evento da me, presente unitamente ad Edoardo Riccio quale direttore del Centro studi nazionale, condivide che, per il raggiungimento dell’obiettivo di ottenere la diminuzione del contenzioso giudiziale, sia opportuno apportare modifiche alla disciplina del condominio.
Il primo intervento deve riguardare la professionalità dell’amministratore, professionista chiamato a gestire spese annuali che contribuiscono almeno all’1,5% del Pil, percentuale che aumenta fino al 6%, con riguardo alle manutenzioni edilizie. Ad oggi non esiste un percorso di studi specifico. La richiesta del possesso almeno della laurea è un ottimo passo avanti. La specializzazione viene però affidata, ad oggi, a sole 72 ore di preparazione per una professione che meriterebbe, invece, uno specifico corso di laurea. Sino al momento in cui questo non dovesse essere introdotto, sarebbe opportuno che, a garanzia del cittadino-consumatore, l’amministratore si dotasse della certificazione UNI 10801 rilasciata da Ente terzo che certifica le sue competenze nonché, annualmente, lo svolgimento della formazione. La certificazione UNI dovrebbe essere introdotta anche per coloro che già svolgono tale professione, sempre a garanzia del cittadino-consumatore.
È sicuramente utile, nel progetto di legge, una migliore definizione del fascicolo del rendiconto, così come previsto dalla stessa norma UNI 10801:2024 che ha richiamato la guida al rendiconto Anaci, pubblicata prima della ormai nota sentenza della Cassazione 25446/2025.
Appare invece eccessiva la richiesta della certificazione del rendiconto da parte di un revisore. Innanzitutto questo dovrebbe essere un professionista iscritto al Registro dei revisori legali istituito presso il ministero dell’Economia e delle Finanze, purché in possesso della Certificazione UNI in riferimento ai rendiconti condominiali.
L’obbligo di tale incombente per gli edifici oltre i 20 condòmini rischia di comportare un eccessivo costo. Negli edifici di tali dimensioni sprovvisti, ad esempio, di impianto termico, garage e ascensore, il totale delle spese non giustificherebbe la revisione.
È invece un nodo importante la proposta di modifica dell’articolo 63 disposizioni attuative Codice civile in materia di morosità. La normativa attuale prevede che il creditore debba prima procedere contro i condòmini morosi e, solo in un secondo tempo, contro coloro che invece hanno già pagato le spese condominiali.
Tuttavia i Tribunali ritengono legittimo il pignoramento del conto corrente nel quale, però, vi sono i danari dei condòmini virtuosi i quali, di fatto, pagano per i morosi. La proposta di legge, invece, potrebbe essere utile per risolvere questo problema e prevedere la non pignorabilità del conto e imporre, in ogni caso, l’escussione preventiva dei morosi. Gli stessi firmatari della proposta di legge si sono detti disponibili a valutare proposte di modifica.
L’occasione della modifica della legge in materia di condominio, potrebbe essere colta in previsione del
recepimento della Direttiva (Ue) 2024/1275 (così detta Case green) ben disciplinando l’interesse condominiale per l’esecuzione delle opere nei confronti di coloro che, invece, lo osteggiano.
In attesa del fascicolo del Fabbricato (che potrebbe sostituire la proposta di introdurre la certificazione
annuale in materia di sicurezza), come posto all’esame del Dddl 535 e 2332 oggi pendenti alla Camera, Anaci propone di rivedere l’articolo 1125 Codice civile, laddove il solaio interpiano svolga funzione utile alla stabilità dell’edificio (sia in termini statici che sismici), prevedendo che l’intervento, utile all’intero condominio, sia posto a carico di tutti i condòmini che ne trarranno utilità in termini di sicurezza. Questa tesi, dapprima illustrata, a firma Burrelli-Riccio, nell’articolo «Il moderno solaio interpiano costituisce parte comune», in Norme & Tributi Plus Condominio del 7 febbraio 2024, poi ampiamente esposta nell’opera del Centro studi nazionale Anaci sulla transizione (La transizione secondo Anaci, Medianaci, 2024), ha trovato espressione nella recente Cassazione, 17 giugno 2024, n. 16760 e, poi Tribunale di Latina, con sentenza del 27 novembre 2025.
Anaci offrirà sicuramente il proprio contributo nel percorso verso l’approvazione del progetto di legge.
