La gestione delle parti comuni richiede spesso un punto mediano tra la libertà di accesso e la necessità di protezione degli spazi privati. Una recente decisione del Tribunale di Taranto (sentenza n. 3315/2025 R.G., pubblicata il 4 febbraio 2026, n. 252) torna a fare chiarezza su un tema spinoso: la legittimità delle decisioni assembleari riguardanti le modalità di chiusura del portone d’ingresso, fornendo criteri interpretativi fondamentali per amministratori e condomini.
Al centro della materia condominiale si pone l’art. 1102 del Codice Civile, una norma cardine che disciplina l’uso della cosa comune. Secondo tale disposizione, ogni partecipante può servirsi del bene comune, a patto di non alterarne la “destinazione” e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Nel contesto di un edificio in condominio, il portone d’ingresso è individuato dall’art. 1117 c.c. come una parte comune essenziale.
Il punto di diritto sollevato dalla sentenza del Tribunale di Taranto riguarda la funzione stessa di questo manufatto. Un portone non è solo un elemento architettonico che delimita la proprietà, ma assolve a una funzione “precipua”: la protezione dell’edificio e delle singole unità immobiliari da intrusioni esterne. Quando l’assemblea decide le modalità di utilizzo di tale bene, non può spingersi fino a svuotarlo della sua utilità fondamentale. La giurisprudenza qui analizzata ribadisce che il potere regolamentare dell’assemblea trova un limite invalicabile laddove la decisione finisca per annullare la finalità protettiva del bene, esponendo i condomini a rischi evitabili.
Il caso pratico
La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera da parte di un condomino che si era visto respingere dall’assemblea la proposta di disciplinare la chiusura del portone, quantomeno durante le ore notturne. La situazione di fatto era peculiare: l’androne comune ospitava l’accesso ad alcuni esercizi commerciali che, pur restando chiusi di notte, rendevano il passaggio particolarmente frequentato di giorno. Per ragioni di sicurezza, il condomino chiedeva che, una volta terminata l’attività commerciale, il portone venisse serrato per prevenire l’ingresso di estranei.
L’assemblea, tuttavia, aveva deliberato di mantenere il portone costantemente aperto, negando ogni forma di chiusura sistematica. Il convenuto Condominio, nel costituirsi in giudizio, aveva tentato di sollevare un’eccezione di incompetenza del Tribunale, ma tale difesa è stata dichiarata inammissibile dal Giudice Antonio Pensato poiché presentata oltre i termini di legge (70 giorni prima dell’udienza, come previsto dagli artt. 38 e 167 c.p.c.). Questo dettaglio procedurale serve da monito sulla necessità di una difesa tempestiva e rigorosa nelle liti condominiali.
Il Tribunale di Taranto ha accolto le doglianze del condomino, annullando la delibera per violazione di legge. Il ragionamento del magistrato è lineare quanto rigoroso: se è vero che l’assemblea ha il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni, tale potere deve essere finalizzato a un miglioramento del godimento o a una razionalizzazione dello stesso, non può tradursi in una rinuncia alla funzione essenziale del bene.
In base alla sentenza n. 252/2026, decidere di non chiudere mai il portone significa “sottrarre un bene condominiale alla sua precipua destinazione d’uso”. Il giudice chiarisce che il portone serve a proteggere l’edificio; inibirne la chiusura equivale a rendere il bene inutile rispetto al suo scopo primario. Non si tratta di una semplice scelta organizzativa, ma di una lesione del diritto dei singoli condomini alla sicurezza delle proprie abitazioni. La delibera è stata dunque dichiarata nulla/annullabile nella parte in cui negava la chiusura notturna, poiché contrastante con l’obbligo di preservare la destinazione del bene comune ex art. 1102 c.c. e con il diritto al decoro e alla sicurezza dei partecipanti.
Consigli pratici
Per l’amministratore di condominio, questa sentenza rappresenta una guida preziosa per gestire le tensioni tra condomini con esigenze opposte. È fondamentale comprendere che la tutela delle parti comuni rientra tra i doveri primari del mandatario, il quale deve agire prontamente qualora l’integrità o la sicurezza dell’edificio siano messe a repentaglio. Quando si affronta il tema del portone o dei cancelli di accesso, l’amministratore deve farsi promotore di soluzioni che garantiscano il massimo livello di protezione possibile. Qualora l’assemblea mostri l’orientamento di voler lasciare gli accessi incustoditi o aperti, è compito dell’amministratore avvertire chiaramente i presenti che una simile decisione potrebbe essere impugnata con successo per violazione dell’articolo 1102 del codice civile, esponendo la compagine a spese legali soccombenti, proprio come accaduto nel caso di Taranto. L’attività dell’amministratore in questo ambito è di natura proattiva e conservativa: egli è pienamente legittimato, anzi obbligato, a eseguire le opere di manutenzione e a far rispettare le norme di sicurezza che attengono alla struttura stessa del fabbricato.
È essenziale distinguere tra la difesa della “funzione” del bene comune (il portone che deve proteggere) e le “modalità personali” di utilizzo dei singoli (chi vuole la chiave digitale, chi preferisce quella fisica). Mentre nel primo caso l’amministratore deve essere custode rigoroso della norma, nel secondo deve agire con diplomazia per mantenere l’armonia condominiale.
