di Claudio Belli.
L’argomento della «durata» dell’incarico dell’amministratore appare e riappare, nella giurisprudenza, come la mitologica figura di Euridice.
La recente Cass., II, sent., 8 gennaio 2026, n. 424 riporta gli interpreti alle passate teoriche secondo cui la «carica» dell’amministratore di condomìnio può avere una durata «ultrannuale» e, addirittura, «indefinita».
Va subito segnalato che, incredibilmente, la pronuncia reca una data di Camera di consiglio che risale, addirittura, al 17 ottobre 2024 e, quindi, molto prima dell’antitetica sentenza Cass., II, 26 maggio 2025, n. 14039 che, come si ricorderà (e come si descriverà a breve) aveva affermato ben altri principî. Uno sfasamento cronologico che ci porta a dubitare seriamente che la «nuova» sentenza («nuova» solo per data di pubblicazione e non di decisione) possa essere annoverata tra i «revirement» giurisprudenziali
Il caso trattato dalla Suprema Corte trae origine dall’impugnazione di una deliberazione condominiale da parte di due comproprietari, adottata da un’assemblea convocata da un amministratore già dimessosi dall’incarico il quale veniva egualmente autorizzato a partecipare ad una mediazione e a percepire un compenso fino alla sua sostituzione, pur in mancanza di specifica previsione nell’ordine del giorno.
Il Tribunale e la Corte d’appello rigettavano l’impugnazione ma i due condòmini pervicacemente ricorrevano per la cassazione sostenendo un errore della Corte di merito per non aver considerato che andava radicalmente escluso che l’approvazione del compenso all’amministratore potesse costituire attività urgente. Inoltre, doveva ritenersi preclusa la possibilità di incaricare l’amministratore dimissionario di attendere a determinati adempimenti, dietro compenso deliberato dall’assemblea.
La Suprema Corte, concentrandosi sulla questione della «cessazione» dell’incarico statuisce per l’infondatezza del ricorso. Si legge in sentenza che risulta accertata la chiara volontà dei condòmini «di volersi avvalere dello stesso amministratore, fissando il relativo compenso, e di voler versare le rate previste nel bilancio preventivo 2015/2016 fino alla nomina del nuovo amministratore» e, inoltre, emerge l’intento di approvare il bilancio recante il «compenso dell’amministratore in prorogatio» ponendo come termine la «nomina di un nuovo amministratore».
Sulla scorta di varie premesse fattuali (che qui si omettono per brevità) la Corte di cassazione entra nel vivo della questione rilevando che l’art. 1129 c.c. «prevedeva al secondo comma che l’amministratore durasse in carica un anno e potesse essere revocato in ogni tempo dall’assemblea; al terzo comma, aggiungeva che poteva altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità». Pertanto, «interpretando l’articolo in questa formulazione, questa Corte ha precisato – e poi costantemente ribadito – che all’amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario, permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio, come indicate nell’art. 1130 c.c.; questa cosiddetta prorogatio dei poteri non è né limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni proprie di una gestione interinale, correlata alla finalità di assicurare il detto trapasso, perché quelle funzioni che il codice civile elenca al suindicato art. 1130 sono selezionate dallo stesso legislatore quali essenziali ed imprescindibili per la vita normale ed ordinaria del condominio stesso: è, dunque, proprio nella esigenza di assicurare l’adempimento, senza soluzione di continuità, di queste attribuzioni che l’istituto della prorogatio dei poteri è stata ritenuta applicabile anche alla carica di amministratore di condominio. E se, come non si può negare, anche nel periodo di cosiddetta gestione interinale, l’amministratore, decaduto o dimissionario, deve, in forza della prorogatio dei poteri, provvedere ai compiti assegnatigli per legge, ne consegue che lo stesso deve poter disporre dei mezzi finanziari necessari e, quindi, deve predisporre il preventivo delle spese occorrenti e farlo approvare dall’assemblea dei condomini, con la relativa ripartizione tra questi ultimi, per provvedere, poi, alla riscossione, ai sensi di legge, dei contributi così ripartiti».
L’esito decisorio è sorprendente. Si legge, infatti, che «questa interpretazione deve essere mantenuta anche dopo la riformulazione degli art. 1129 e 1130 cod. civ. ad opera della legge n. 220/2012» e ciò perché – così in sentenza – «Il secondo e il terzo comma dell’art. 1129 c.c. vigente, applicabile alla fattispecie ratione temporis, sono stati trasfusi, infatti, nel decimo e undicesimo comma e, ancora una volta, è rimasta centrale, rispetto alla naturale scadenza dell’incarico dell’amministratore, la volontà dell’assemblea che deve provvedere alla nuova nomina, salva la possibilità anche del singolo condomino di sollecitare la nomina giudiziale del nuovo amministratore; al successivo art. 1130, poi, sono state ribadite e ulteriormente precisati i compiti indispensabili dell’amministratore». Pertanto, per la Suprema Corte, «dal raffronto delle formulazioni di questi articoli come succedutesi dopo la riforma, non risulta allora, evidentemente, venuta meno o modificata l’essenzialità delle attribuzioni dell’amministratore per la vita ordinaria del Condominio, come espressa all’art. 1130 c.c., né la presunzione di volontà dell’assemblea condominiale necessaria ad assicurare lo svolgimento di quelle attribuzioni».
La conclusione a cui giunge la Corte di cassazione è tranciante: l’art. 1129, c. 8, c.c. «non disciplina la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il Condominio e i condomini». Dunque, «la presunzione della volontà di avvalersi dell’amministratore cessato rende irrilevanti – e in tal senso il secondo profilo del secondo motivo è infondato – sia le intervenute dimissioni che la consegna del registro anagrafico del condominio per consentire la convocazione dell’assemblea finalizzata alla nomina del nuovo amministratore».
Con questo la Suprema Corte «ripesca» tutta la pregressa elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale sulla «prorogatio imperii» e lo fa, addirittura, utilizzandone le medesime medesime locuzioni (ci si riferisce ai sintagmi «gestione interinale» e «presunzione di volontà»). Si rammenterà che, secondo il vecchio orientamento (Cass., 30 ottobre 2012, n. 18660; Cass., 27 marzo 2003, n. 4531, in Vita not., 2003, p. 862), in forza dell’istituto della «prorogatio imperii», l’amministratore di condomìnio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 c.c. o per dimissioni o la cui nomina fosse stata dichiarata invalida, quando non fosse stato sostituito, con la nomina di un altro amministratore, continuava ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. e aveva diritto, per tale attività, ad essere compensato (ma resta esclusa, comunque, la prosecuzione dei poteri gestori quando risulta l’insussistenza di una presunzione di conformità all’interesse ed alla volontà dei condòmini manifestato esplicitamente con una deliberazione dell’assemblea condominiale di segno contrario alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore «cessato» dall’incarico cfr., Cass., 5 febbraio 1993, n. 1445, in Riv. giur. edil., 1993, I, p. 791; Cass., sez. II, ord., 17 maggio 2018, n. 12120).
Si accennava sopra al contrasto rispetto a Cass., II, 26 maggio 2025, n. 14039 che enunciò pochi mesi fa il principio di diritto secondo cui «In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Tale sentenza si è distinta per l’inaudito passaggio motivazionale sull’art. 1129, c. 10, c.c. in cui l’Estensore ha sottolineato che «decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico, l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza, l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l’amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condomìnio e ai condòmini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi» (in dottrina P. Marzotti, Il compenso dell’amministratore di condominio in regime di prorogatio, in Condominio e immobili, 9 dicembre 2025; G. Cice, Durata e funzioni dell’incarico di amministratore di condominio, in Condominio e immobili, 4 dicembre 2025; A.M. Colombo, L’amministratore condominiale cessato dall’incarico: prorogo ergo sum, in Condominio e immobili, 6 maggio 2025; G.A. Chiesi, Una prorogatio “vintage” innestata sul tronco della prorogatio novellata dall’art. 1129, comma 8, c.c., in Diritto e pratica condominiale, 11 gennaio 2023; sia consentito richiamare anche C. Belli, Sulla «cessazione automatica» dell’incarico dell’amministratore condominiale per decorrenza di due anni dalla nomina, in Condominio e immobili, 16 giugno 2025).
La sentenza affermò, infatti, che «la drastica compressione dei poteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condòmini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale, l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato dall’art. 1129 comma 11 c.c.»; rilevando, infine, incidentalmente, che «se l’assemblea non vi provvede, la nomina del nuovo dell’amministratore può essere chiesta al giudice».
Il contrasto sull’art. 1129, c. 8, c.c., dunque, può dirsi oggi conclamato soprattutto nel punto cruciale in cui Cass., II, sent., 8 gennaio 2026, n. 424 afferma – e qui la confutazione di Cass., II, 26 maggio 2025, n. 14039 appare radicale – che tale disposizione (l’art. 1129, c.8 c.c.) «non disciplina la limitazione delle attribuzioni dell’amministratore in prorogatio, ma esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se (N.B., n.d.r.) cessato dall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente pregiudizievoli per il Condominio e i condòmini».
Cass., II, sent., 8 gennaio 2026, n. 424 sembra, dunque, voler dire che l’art. 1129, c. 8 c.c. non avrebbe intaccato le attribuzioni dell’amministratore «cessato» nel proprio incarico ma avrebbe inteso ribadire soltanto un obbligo legale di intervento in caso di urgenza del professionista «anche se cessato dall’incarico». Ma – ci si chiede – questo ragionamento non si risolve in una tautologia?
Come può «permanere» una «responsabilità» dell’amministratore in una condizione di «cessazione dall’incarico»? Cosa si vuole intendere con la locuzione «cessato dall’incarico»? Il termine «cessato» non allude forse ad un «termine finale» decorso il quale il contratto non può che qualificarsi «scaduto»? E’ vero o no che i poteri gestori sono collegati alla c.d. «dimensione annuale» della gestione condominiale, evincibile dall’art. 1135 c.c., letto in combinato disposto con l’art. 66 disp. att. c.c. (annualità della convocazione dell’assemblea per deliberare sulle materie di cui all’art. 1135 c.c., fra le quali la nomina dell’amministratore). E se è vero, tale assetto normativo non rende plausibile sostenere che l’incarico si estingua ipso iure ex art. 1722, n. 1, c.c. per «scadenza» del termine (così come ipotizzato dal Branca)?
Siffatte domande non possono che restare sospese in attesa che venga istituito dagli interpreti un preciso ordine concettuale e lessicale delle questioni di fondo.
Bisogna registrare oggi che tantissime sentenze hanno negato la prosecuzione dei poteri gestori affermando che l’art. 1129, c. 10, c.c. – in caso di mancata riunione assembleare o di mancata deliberazione espressa – contempla una proroga tacita per un solo anno nell’incarico e che (e quest’ultimo aspetto è cruciale), spirato tale termine di proroga tacita, viene a mancare tanto la «conforme volontà del condominio» a mantenere in vita il rapporto, quanto l’essenziale passaggio assembleare sul compenso (stabilito dall’art. 1129, c. 14, c.c.) che, solo, legittima la valida instaurazione (o prosecuzione) del rapporto negoziale (cfr., Trib. Napoli, 17 maggio 2023, n. 5114; Trib. Napoli, decreto ingiuntivo di rigetto, 26 ottobre 2023 e, ancora più recentemente Trib. Napoli, 21 maggio 2025, n. 5036). Ma non meno problematica si profilerà la ricaduta della sentenza sulla giurisprudenza di merito (che si aggiunge a quella già citata) poiché, come è noto, moltissimi provvedimenti di volontaria giurisdizione avevano sovvertito le precedenti acquisizioni teoriche facendo riemergere dalle nebbie l’istituto civilistico della «scadenza» ex art. 1722, n. 1, c.c. (cfr., Trib. Reggio Calabria, 5 maggio 2015; Trib. Roma, 26 novembre 2018 e 10 marzo 2016; C. App., Lecce, 24 settembre 2018; C. App. Palermo, 3 maggio 2019; sia consentito in proposito rinviare al commento di C. Belli, La durata dell’incarico dell’amministratore. Quando la «prorogatio» cede il passo alla «vacatio imperii», 29 maggio 2019, in www. consulenza.it; Trib. Foggia, 21 giugno 2019 e 7 luglio 2017; Trib. Teramo, 20 giugno 2016; Trib. Catania, 10 febbraio 2014; contra, C. App., Roma, 8 novembre 2017; ancora più recentemente cfr., Trib. Massa, 4 agosto 2025 n. 432 con nota di M. Ginesi, Ancora in tema di prorogatio dell’amministratore e diritto al compenso, Smart24, Immobili e condominio, Diritto e pratica condominiale, 12 gennaio 2026, anche questa pronuncia afferma che al termine del c.d. biennio, l’assemblea condominiale è tenuta a deliberare formalmente il conferimento di un nuovo incarico, giacché, in mancanza, l’amministratore cessato opera in regime di prorogatio imperii senza diritto a compenso ulteriore fino a quando non sia sostituito da altro amministratore).
Il contrasto al momento sembra incomponibile. La «nuova» sentenza sembra far risuscitare la «prorogatio imperii» che, però, ricordiamolo, è sempre stata dipinta dalla dottrina più autorevole un vieto «istituto» privo di riferimenti normativi e frutto di una vera e propria «invenzione» della giurisprudenza (R. Triola, La durata in carica dell’amministratore, in Casi e questioni in tema di condominio, Roma, 2018, p. 109; M. Dogliotti, A. Figone, Il condominio, in Giurisprudenza sistematica di diritto civile e commerciale, Torino, 2001, p. 390; R. Triola, La durata in carica dell’amministratore, in Casi e questioni in tema di condominio, Roma, 2018, p. 109; R. Triola, La riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, Milano, 2014, p. 120; A. Scarpa, Amministratore di condominio, Milano, 2018, p. 64).
Resta da capire ora se la sentenza in commento possa “rinvigorire” l’idea della rinnovazione tacita senza scadenza ex art. 1129, c. 10, c.c. (indagata in dottrina, con dovizia di argomenti, da R. Triola, La durata in carica dell’amministratore, in Casi e questioni in tema di condominio, Roma, 2018, 108; R. Triola, La riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, Milano, 2014, p. 117; M. Basile, Le modifiche al regime condominiale, in Riv. dir. civ., 2013, par. 3, II, B; P. Petrelli, L’amministratore di condominio, in G. Visintini (a cura di), Trattato di diritto immobiliare, III, cap. X, Milano, 2013, 544; A. Celeste – A. Scarpa, Riforma del condominio, Primo commento alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, Milano, 2013, 122; M. Pirrello †, Condominio: criticità della nuova normativa, Milano, 2014, p. 8) oppure se tale ipotesi speculativa sia priva di solide basi dogmatiche come ritenuto dalla dottrina più accreditata (G.A. Chiesi, Il rinnovo “tacito” del contratto di amministrazione di condominio, in Smart 24 Condominio, Diritto e pratica condominiale, 5 dicembre 2022; G. Bordiga, Il rinnovo ex lege dell’incarico dell’amministratore tra certezze e dubbi interpretativi, in www. consulenza.it, 13 febbraio 2023; A. Scarpa, Il loop del rinnovo annuale dell’incarico dell’amministratore di condominio, in Quotidiano giuridico, WKI, 16 dicembre 2023).
Resta , infine, su questo tema la prospettiva di una soluzione legislativa. Infatti, la Proposta di legge n. 2692 d’iniziativa dei Deputati Gardini, Montaruli ed altri presentata l’11 novembre 2025, all’art. 2 prevede quanto segue: «g) al decimo comma, primo periodo, le parole: “di un anno e si intende rinnovato per eguale durata” sono sostituite dalle seguenti: “annuale e si rinnova automaticamente di anno in anno in difetto di una diversa deliberazione assunta dall’assemblea, purché questa sia stata convocata al fine di deliberare sul punto”».
