RISTRUTTURAZIONE PRIVATA. DEMOLIZIONE DI UN TRAMEZZO

Il desiderio di personalizzare la propria abitazione, abbattendo o costruendo pareti interne per ricavare nuovi spazi o migliorare la vivibilità, è un’esigenza comune a molti proprietari. Tuttavia, dietro a quella che può sembrare una semplice opera di riorganizzazione, si celano complesse normative edilizie che, se non rispettate, possono portare a spiacevoli conseguenze. Negli ultimi anni, grazie a interventi legislativi e importanti chiarimenti giurisprudenziali, il quadro normativo è diventato più snello, ma richiede comunque attenzione e la giusta conoscenza per evitare spiacevoli sorprese.
Fino a qualche tempo fa, ogni modifica interna, anche la più banale, poteva sembrare un labirinto burocratico. Il Decreto ha rappresentato una svolta significativa. Questo decreto ha ampliato la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria, includendo ora il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari, anche con variazione di superficie o del carico urbanistico, a condizione che non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta inalterata l’originaria destinazione d’uso dei locali.
Un recente chiarimento autorevole è arrivato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14964 dell’11 aprile 2023. La Cassazione ha ribadito che la realizzazione di nuove pareti interne (le cosiddette “tramezzature”) per ricavare più stanze non costituisce un abuso edilizio se non comporta un mutamento della volumetria complessiva dell’immobile o della sua originaria destinazione d’uso. In casi come questi, infatti, non è necessario il “permesso di costruire”, il titolo abilitativo più oneroso.
Se il permesso di costruire non è più un requisito per queste operazioni è necessaria la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o la SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività).
Per l’abbattimento o la ricostruzione di pareti interne, specialmente se non portanti, la CILA è generalmente la pratica edilizia richiesta. Si tratta di una comunicazione molto più semplice, asseverata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che certifica l’avvio dei lavori e la loro conformità alle normative. La mancata presentazione della CILA comporta una sanzione pecuniaria, che può essere ridotta a un terzo se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso. È fondamentale sottolineare che questa sanzione è di natura amministrativa e non penale.
Le regole cambiano drasticamente se si intende intervenire su un muro portante o se i lavori comportano una modifica della volumetria complessiva o dell’originaria destinazione d’uso dell’immobile. In questi casi, la CILA o la SCIA potrebbero non essere sufficienti, e potrebbe essere necessario il più restrittivo permesso di costruire. Solo in queste circostanze, la realizzazione di opere non autorizzate può integrare gli estremi di un reato urbanistico.
Se i lavori sono stati eseguiti senza la necessaria CILA o SCIA, è possibile regolarizzare la situazione tramite la CILA in sanatoria. Questa procedura amministrativa consente di segnalare al Comune i lavori già realizzati, pagando la sanzione dovuta e aggiornando i dati catastali e la planimetria dell’immobile.
È possibile vendere un immobile che presenta irregolarità edilizie minori (come l’abbattimento di una parete senza CILA), purché queste siano rese note all’acquirente, il quale deve accettarle espressamente, liberando il venditore da responsabilità. Tuttavia, per evitare futuri problemi all’acquirente e garantire una transazione serena, è sempre consigliabile provvedere alla sanatoria prima del rogito.
In questo contesto di normative edilizie, è importante chiarire il ruolo dell’amministratore di condominio. La figura dell’amministratore è centrale nella gestione delle parti comuni dell’edificio, nella salvaguardia della struttura e nell’applicazione del regolamento condominiale. Tuttavia, per quanto riguarda le modifiche interne alle singole unità immobiliari che non alterano la volumetria complessiva, non modificano la destinazione d’uso e non toccano parti strutturali o comuni, l’amministratore non ha un ruolo nella supervisione o nell’autorizzazione di tali lavori.
Il suo compito non è quello di agire da “polizia edilizia” per le singole proprietà private, ma di assicurare che l’armonia e la sicurezza dell’edificio nel suo complesso siano mantenute. L’amministratore rimane un punto di riferimento prezioso per questioni che riguardano le parti comuni, ma la responsabilità di ottenere i permessi per le modifiche interne resta sempre e solo del singolo proprietario. Il proprietario che ga l’obbligo di dare “preventiva notizia” all’amministratore inviando una comunicazione scritta (raccomandata o PEC) all’amministratore spiegano la natura dell’intervento allegando una relazione del tecnico (1122 c.c.).

Fonte: Anaci BAT