L’equilibrio tra il diritto alla sicurezza individuale e quello alla riservatezza dei vicini rappresenta, da sempre, uno dei terreni più fertili per la conflittualità condominiale. A fare ulteriore chiarezza su questo delicato crinale è intervenuta la Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, con l’ordinanza n. 2181/2026 (pubblicata il 2 febbraio 2026), che affronta un caso paradigmatico di “guerra tra vicini” combattuta a colpi di telecamere e sabotaggi ai servizi comuni. Il provvedimento offre preziosi spunti di riflessione per professionisti e proprietari, ribadendo che l’esercizio di un diritto non può mai trasformarsi in uno strumento di mero nocumento altrui.
Il fulcro giuridico della vicenda ruota attorno a tre pilastri della convivenza civile e condominiale: la disciplina della privacy (Regolamento UE 679/2016 e D.lgs. 196/2003), il divieto di atti emulativi (Art. 833 c.c.) e i limiti al godimento della cosa comune (Art. 1102 c.c.). La giurisprudenza di legittimità, richiamata dalla fonte specifica dell’ordinanza n. 2181/2026, si trova spesso a dover pesare due interessi contrapposti. Da un lato, l’esigenza di un proprietario di proteggere la propria incolumità e i propri beni tramite sistemi di videosorveglianza; dall’altro, il diritto dei vicini a non sentirsi indebitamente “osservati” nei propri spazi privati o nelle parti comuni.
Allo stesso tempo, l’ordinanza affronta il tema dell’abuso del diritto sulle parti comuni. L’art. 1102 c.c. permette a ogni partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Quando un condomino, per ripicca o preteso esercizio di una propria ragione, interviene inibendo un servizio essenziale (come l’automazione di un cancello), non sta solo compiendo un atto di disturbo, ma sta violando una norma fondamentale della comunione, rendendosi passibile di un ordine di ripristino immediato.
Il caso pratico
La vicenda trae origine da una disputa tra due sorelle, proprietarie di unità immobiliari distinte all’interno dello stesso fabbricato a Taormina. La prima decideva di installare due telecamere di sorveglianza: una posta su un’area di pertinenza comune e l’altra sulla propria proprietà esclusiva, entrambe fissate all’intradosso dei balconi. La sorella “osservata” citava la congiunta in giudizio, lamentando una violazione intollerabile della propria privacy e di quella dei propri familiari, sostenendo che gli apparecchi fossero in grado di ruotare a 360 gradi e di riprendere ogni movimento intorno all’abitazione. Chiedeva quindi la rimozione dei dispositivi e il risarcimento del danno.
La convenuta, lungi dal restare sulla difensiva, rispondeva con una domanda riconvenzionale: accusava la sorella di aver sabotato il cancello automatico d’ingresso al fabbricato comune, staccando l’alimentazione elettrica e rimuovendo il paletto della fotocellula. Secondo la ricorrente, tale gesto era giustificato dal fatto che ella fosse l’unica a sostenere le spese elettriche del cancello e che la sorella non volesse installare un contatore separato. Una tipica escalation condominiale dove il “diritto alla sicurezza” di una si scontrava con la “reazione punitiva” dell’altra.
Con l’ordinanza n. 2181/2026, gli Ermellini hanno rigettato il ricorso della sorella “osservata”, confermando quanto già stabilito nei gradi di merito. Per quanto riguarda le telecamere, la Corte ha sancito che l’installazione è lecita se rispetta i criteri di proporzionalità e necessità. Nel caso specifico, le perizie tecniche avevano accertato che le telecamere erano fisse (non “mobili”) e che il loro raggio di ripresa era limitato esclusivamente agli ingressi dell’abitazione della proprietaria. Non vi era, dunque, alcuna intrusione nella sfera privata altrui. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’esigenza di sicurezza giustifica l’impianto anche senza il consenso del vicino, purché l’angolo visuale sia circoscritto agli spazi di propria pertinenza.
Sul fronte del cancello automatico, la Cassazione è stata altrettanto netta. Disattivare l’automazione di un cancello comune e rimuoverne componenti essenziali costituisce una palese violazione dell’art. 1102 c.c. Privare gli altri comproprietari di un servizio essenziale per la funzionalità del bene comune non può essere giustificato da dispute economiche o pretese di “giustizia privata”. La condotta è stata qualificata come lesiva della funzionalità del bene comune, confermando l’ordine di rimessione in pristino a spese della responsabile.
Consigli pratici
Questa sentenza offre all’amministratore di condominio una bussola chiara per gestire conflitti analoghi, distinguendo nettamente i propri ambiti di intervento. Non è suo compito ordinare la rimozione di una telecamera installata da un privato che punti sulla propria porta, né può entrare nel merito di quanto il dispositivo sia “invasivo”, a meno che non vi sia una palese violazione del decoro architettonico o l’occupazione illegittima di parti comuni con staffe o cavi. In questi casi, il consiglio è di invitare le parti a un confronto basato sui principi di proporzionalità stabiliti dal Garante della Privacy, ricordando che il diritto del singolo a monitorare i propri spazi è sovrano finché non sconfina nel monitoraggio sistematico del passaggio altrui.
Diversa è la situazione quando l’azione del singolo incide sulla funzionalità di un impianto comune, come avvenuto con il sabotaggio del cancello automatico. In tale circostanza, l’amministratore ha non solo il diritto, ma il dovere di intervenire prontamente a tutela delle parti comuni e del godimento collettivo del servizio. La violazione dell’articolo 1102 c.c. legittima l’amministratore ad agire, anche legalmente, per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi e della piena efficienza dell’impianto, senza necessità di una preventiva delibera assembleare qualora l’atto del condomino pregiudichi la sicurezza o l’uso del bene. È essenziale che l’amministratore comunichi chiaramente che eventuali dispute sulle ripartizioni delle spese elettriche o sull’installazione di nuovi contatori non possono mai sfociare nella disattivazione unilaterale di servizi condominiali. La via corretta resta quella della delibera assembleare o, in difetto, del ricorso all’autorità giudiziaria, scoraggiando qualunque forma di autotutela.
