Il proprietario dell’unità immobiliare è il responsabile del mancato pagamento delle quote condominiali.
Il condominio ha un solo e unico referente legale ed economico per il pagamento delle quote: il proprietario dell’immobile. L’inquilino (il conduttore) è un soggetto totalmente estraneo ai rapporti con il condominio.
Perché è responsabile solo il proprietario?
Perché l’obbligo di pagare le spese condominiali deriva dal diritto di proprietà sull’immobile, non dal suo utilizzo. L’amministratore, quindi, ha il dovere legale di richiedere il pagamento delle quote (tutte, ordinarie e straordinarie) esclusivamente al proprietario (Cassazione 25781 del 09/12/2009; Tribunale di Modena del 12/03/2022,n. 368; Tribunale di Roma del 19/04/2019, n. 8655).
Anche quando il contratto di locazione tra locatore e inquilino regola i pagamenti delle quote condominiali, quella scrittura contratto ha valore solo tra il proprietario e l’inquilino. È un accordo privato che il condominio (e l’amministratore) non è tenuto a conoscere e che, in ogni caso, non può essere “opposto” (cioè usato come difesa) contro il condominio. Il condominio è un terzo estraneo a quel contratto.
E’ consuetudine che l’mministratore accetta i pagamenti dall’inquilino ma questa pratica non cambia la responsabilità legale e non crea alcun rapporto giuridico tra l’inquilino e il condominio. Nel momento esatto in cui l’inquilino smette di pagare, l’amministratore non si rivolgerà all’inquilino, ma chiederà (correttamente e legalmente) l’intera somma al proprietario.
In caso di richieste delle quote al proprietario quest’ultimo non può dire all’amministratore “pago quando incasso dall’inquilino”. Se il conduttore non paga alle scadenze previste, il proprietario diventa a tutti gli effetti un condòmino moroso e l’amministratore potrà (e dovrà) agire legalmente contro di lui (ad esempio, con un decreto ingiuntivo) per recuperare le somme dovute dal condominio.
Dopo aver pagato il condominio (per evitare di diventare moroso), il proprietario dovrà agire in rivalsa contro il suo inquilino, usando il contratto di locazione come titolo. Il mancato pagamento degli oneri accessori (le spese condominiali a suo carico) è una grave inadempienza che può portare anche allo sfratto.
In sintesi: I problemi tra proprietario e inquilino restano tra loro due. Il proprietario deve prima pagare il condominio, e solo dopo può rivalersi sull’inquilino.
