Non necessariamente, anzi: nella maggior parte dei casi il problema risiede all’interno della proprietà privata. Se l’odore proviene da un singolo appartamento, la causa è quasi sempre un malfunzionamento dei sifoni (i “tappi idraulici”) o una modifica errata dell’impianto privato durante una ristrutturazione. L’amministratore va attivato solo se il problema interessa contemporaneamente più unità abitative collegate alla stessa colonna o se vi sono prove di una rottura delle condotte comuni.
Secondo le norme UNI (12056:2001), ogni apparecchio sanitario deve essere protetto da un sifone. Questo dispositivo ha una funzione vitale: trattenere una colonna d’acqua (chiamata “guardia idraulica”, che per norma deve essere alta almeno 5 cm) che impedisce ai gas maleodoranti della fognatura di risalire negli ambienti.
Il problema dei cattivi odori esplode spesso a seguito di ristrutturazioni private eseguite in regime di “edilizia libera” (senza direzione lavori di un tecnico abilitato) o affidate a ditte che operano “in economia”. In questi casi, si riscontrano frequentemente tre errori critici:
- Impianto non conforme alla regola dell’arte: ai sensi del DM 37/08, l’idraulico è obbligato a rilasciare il certificato di regolare esecuzione e lo schema grafico dell’impianto realizzato. Senza questi documenti, non c’è garanzia che le pendenze e i diametri siano corretti.
- Svuotamento dei sifoni (autosifonaggio): se durante i lavori viene rimosso o ostruito il tubo di ventilazione che arriva al tetto, o se un sanitario viene spostato troppo lontano dalla colonna principale lo scarico dell’acqua crea una depressione che “aspira” l’acqua dal sifone, lasciandolo asciutto. Senza quel “tappo idraulico”, i miasmi entrano liberamente in casa.
- Configurazioni errate: l’uso di curve a 90° invece che a 45° o il collegamento di troppi apparecchi su una diramazione sottodimensionata satura il tubo, impedendo il passaggio dell’aria e annullando l’efficacia delle chiusure idrauliche.
In sintesi, se un condomino ha ristrutturato casa senza un progetto tecnico e senza ricevere la documentazione obbligatoria dalla ditta, il cattivo odore è quasi certamente una conseguenza di un vizio dell’impianto privato. Il condomino deve contattare un idraulico di fiducia o la ditta che ha realizzato l’impianto ed eseguire le relative verifiche.
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