Il tema della manutenzione delle strade private aperte al pubblico transito e delle relative alberature rappresenta da sempre una delle “spine nel fianco” per i professionisti del settore immobiliare. Una recente ed emblematica sentenza del Consiglio di Stato, la n. 245/2026 pubblicata il 12 gennaio 2026, torna a fare chiarezza su un confine giuridico spesso labile: quello tra la funzione pubblica di una via e la titolarità degli oneri manutentivi in capo ai proprietari confinanti. L’articolo che segue si propone di analizzare i dettagli di questa pronuncia, offrendo agli amministratori di condominio e ai proprietari gli strumenti necessari per comprendere come gestire situazioni di potenziale pericolo legate a manti stradali dissestati e alberature instabili.
Il fulcro della controversia risiede nell’applicazione dell’art. 54 del D.Lgs. n. 267/2000 (TUEL), che conferisce al Sindaco, quale ufficiale di Governo, il potere di adottare ordinanze contingibili e urgenti per prevenire ed eliminare gravi pericoli che minacciano l’incolumità pubblica e la sicurezza urbana. Il principio di diritto ribadito dalla Sezione Quinta del Consiglio di Stato chiarisce che, ai fini dell’adozione di tali provvedimenti, ciò che rileva non è tanto la proprietà formale della strada (se pubblica o privata), quanto l’uso pubblico della stessa e l’immanenza del pericolo.
Secondo la Sentenza CdS 245/2026, la natura di “strada aperta al pubblico transito” impone ai proprietari frontisti obblighi di custodia e manutenzione che non vengono meno nemmeno in presenza di previsioni urbanistiche che ne ipotizzino una futura acquisizione al demanio comunale. In termini semplici, finché non interviene un atto formale di trasferimento della proprietà all’Ente pubblico, l’onere di mantenere in sicurezza la via e le piante che vi sorgono a bordo ricade su chi ha la titolarità dei suoli confinanti.
Il caso pratico
La vicenda trae origine da una complessa controversia che ha visto protagonisti diversi condomini e società immobiliari nel quadrante di Colle Aurelio a Roma. Il Sindaco di Roma Capitale, con l’ordinanza n. 115 del 2024, aveva intimato ai “proprietari frontisti” di alcune strade limitrofe, di provvedere con urgenza alla messa in sicurezza di numerosi esemplari di Pinus Pinea (i classici pini domestici).
Il problema era duplice: da un lato, l’instabilità delle chiome e dei fusti; dall’altro, i gravissimi dissesti del manto stradale causati dagli apparati radicali dei pini stessi, che rendevano la circolazione veicolare e pedonale estremamente rischiosa. I condomini avevano impugnato l’ordinanza sostenendo che le strade fossero da considerarsi pubbliche “di fatto”, poiché inserite in piani urbanistici di recupero e utilizzate indiscriminatamente dalla collettività. Gli appellanti lamentavano, inoltre, che il pericolo fosse noto da tempo e che, quindi, mancasse il requisito dell’urgenza necessario per giustificare un’ordinanza extra ordinem.
Con la sentenza n. 245/2026, il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello, confermando la legittimità dell’operato dell’amministrazione. I giudici hanno stabilito alcuni punti fermi fondamentali. Innanzitutto, l’urgenza del provvedere: il fatto che una situazione di pericolo sia risalente nel tempo non impedisce al Sindaco di intervenire con poteri d’emergenza se il rischio è attuale e immanente. In secondo luogo, la proprietà delle strade: la sentenza chiarisce che la semplice inclusione di una via in un piano particolareggiato (come opera di urbanizzazione) non ne determina l’automatico passaggio al Comune. Senza un atto di acquisizione formale, la strada resta privata “aperta al pubblico”.
Cosa significa questo nella pratica? Che i condomini, in quanto proprietari frontisti, sono responsabili degli alberi situati ai bordi della via e dei danni provocati dalle loro radici. La Corte ha precisato che l’onere manutentivo grava sui proprietari dei suoli dai quali originano le piante, specialmente se queste sono collocate all’esterno dell’area destinata strettamente alla carreggiata. Di conseguenza, il Comune può legittimamente ordinare ai privati di intervenire a proprie spese o, in caso di inerzia, eseguire i lavori d’ufficio addebitandone i costi.
Consigli pratici
Davanti a scenari così complessi, l’amministratore di condominio non deve agire d’impulso, ma seguire un protocollo rigoroso per tutelare la compagine condominiale e la propria responsabilità professionale. Qualora si rilevino criticità su strade o aree il cui status giuridico non sia chiaramente definito, il primo passo fondamentale è l’acquisizione di una specifica delibera assembleare. L’amministratore deve sottoporre ai condomini la necessità di ricevere un mandato formale per eseguire le verifiche tecnico-giuridiche volte a definire la reale proprietà del sedime stradale e delle zone limitrofe.
Ottenuta l’autorizzazione, la fase operativa deve prevedere la nomina di un professionista specializzato in urbanistica. Tale tecnico dovrà procedere con una puntuale istanza di accesso agli atti presso gli uffici comunali competenti per esaminare lo stato di attuazione dei piani di zona, le convenzioni urbanistiche e l’eventuale esistenza di verbali di cessione o atti di acquisizione al patrimonio indisponibile. Solo una relazione tecnica che analizzi la condizione catastale, urbanistica e documentale dei luoghi può fornire all’amministratore la bussola necessaria per decidere come procedere.
Una volta accertata la proprietà, la strada è tracciata. Se emerge che l’area è condominiale e vi sono alberature che minacciano la pubblica incolumità, è obbligatorio incaricare un agronomo certificato per una perizia di stabilità. Se l’esito conferma il pericolo, l’amministratore deve procedere senza indugio alla messa in sicurezza. Tuttavia, la gestione del “tempo della burocrazia” è cruciale. Qualora le verifiche sulla proprietà richiedano tempi lunghi o l’esito documentale risulti ambiguo, ma in parallelo la perizia agronomica evidenzi un pericolo imminente di crollo, l’amministratore deve dare priorità alla sicurezza. In tali circostanze, è necessario procedere immediatamente con la messa in sicurezza provvisoria dell’area (recinzioni o interdizione al transito) informando contestualmente le autorità. Agire con prudenza, permette di evitare che un’incertezza urbanistica si trasformi in una tragedia civile o penale, mantenendo l’attività gestionale entro i binari della massima diligenza professionale.
