La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 27998, depositata il 21 ottobre 2025, offre un chiarimento di fondamentale importanza per la gestione dei complessi rapporti di vicinato e l’applicazione dell’istituto del supercondominio. La pronuncia interviene a dirimere un conflitto sorto tra un condominio e i proprietari di un’unità immobiliare confinante, specificando il requisito essenziale che deve sussistere affinché si possa parlare di supercondominialità de facto.
L’istituto del supercondominio, riconosciuto dalla giurisprudenza e poi codificato dall’articolo 1117 bis del codice civile (introdotto dalla L. 220/2012), ricorre quando più unità immobiliari, edifici o condomini distinti abbiano in comune cose, impianti o servizi, assoggettati al regime di condominialità ai sensi dell’articolo 1117 cod. civ.. La normativa applicabile è quella del condominio (Capo I del Titolo VII del Libro Terzo), in quanto compatibile. La Cassazione ha costantemente affermato che la caratteristica fondamentale che determina l’applicazione di questa disciplina speciale, anziché quella generale della comunione, risiede nella natura specificamente condominiale del vincolo funzionale. Affinché tale vincolo scatti ipso iure et facto, come avviene per la costituzione automatica del condominio, è necessario il requisito dirimente dell’esistenza di una proprietà che sia comune ai diversi edifici o unità servite.
Il caso pratico
Il caso portato all’attenzione della Suprema Corte ha riguardato i proprietari di una casa unifamiliare confinante con un Condominio, che sono stati ingiunti a pagare quote condominiali per la manutenzione e l’illuminazione di un viale.
Nello specifico, la controversia verteva sull’utilizzo di uno stradello munito di cancello e illuminazione (identificato catastalmente con la particella 422). I proprietari della casa unifamiliare sostenevano l’inesistenza del rapporto di condominialità, mentre il Condominio richiedeva il pagamento delle spese straordinarie relative a tale stradello, poiché anche la proprietà confinante ne usufruiva per il passaggio pedonale. Risultava accertato che lo stradello era effettivamente funzionalmente utilizzato sia dai condomini del complesso sia dai ricorrenti per raggiungere la loro casa unifamiliare.
La Corte d’Appello di Cagliari aveva accolto la tesi del Condominio, affermando l’esistenza di un rapporto di supercondominialità (rectius condominialità) tra l’immobile dei ricorrenti e il Condominio, basandosi sul solo fatto che la stradella era a servizio degli immobili di entrambe le parti.
La Corte di Cassazione, accogliendo il primo motivo di ricorso dei proprietari della casa unifamiliare, ha cassato la sentenza, correggendo l’erronea applicazione degli articoli 1117 e 1117 bis cod. civ..
Il principio affermato è chiaro e ribadisce l’orientamento consolidato della giurisprudenza:
“per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, é indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. […] non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.”
In termini pratici, la Corte ha stabilito che, poiché nel caso specifico era pacifico che la particella 422 (lo stradello) fosse di proprietà esclusiva del Condominio e non di proprietà comune anche ai proprietari della limitrofa casa unifamiliare, la semplice fruizione del servizio (vialetto, cancello e illuminazione) da parte dei confinanti non è sufficiente a far sorgere automaticamente un vincolo di supercondominialità e, di conseguenza, l’obbligo di ripartizione delle spese ex disciplina condominiale
Consigli pratici
Quando si tratta di intervenire a tutela o conservazione delle parti comuni del Condominio (quelle definite dall’art. 1117 cod. civ. o comunque di proprietà indivisa), l’amministratore è pienamente legittimato ad agire e a richiedere il versamento delle quote, poiché agisce in rappresentanza della collettività dei comproprietari. Le spese e gli obblighi derivano direttamente dal titolo di comproprietà.
Tuttavia, nel momento in cui il bene o il servizio che genera il costo non rientra nella sfera della proprietà comune di tutti i soggetti coinvolti, ma si configura come proprietà esclusiva (in questo caso, di un solo Condominio) di cui terzi beneficiano (mera fruizione), l’amministratore non può imporre l’applicazione del regime supercondominiale o la ripartizione delle spese attraverso le delibere assembleari.
In queste situazioni di confine, dove gli obblighi economici attengono alla sfera privata o all’utilizzo di beni altrui, l’amministratore deve agire primariamente come facilitatore negoziale. È fondamentale che egli sottoponga all’assemblea la necessità di formalizzare l’utilizzo di tali beni da parte dei terzi estranei al Condominio attraverso strumenti giuridici specifici che generino un obbligo vincolante per il contributo economico. Questo può avvenire mediante la costituzione di una servitù onerosa o la stipula di un contratto di servizio che definisca precisamente i termini di utilizzo e ripartizione dei costi di manutenzione e gestione. Solo una base negoziale o un titolo costitutivo specifico può sanare la mancanza del requisito della proprietà comune richiesto dalla Cassazione.
Immaginate il supercondominio come un club esclusivo con una piscina comune. Per essere socio e pagare le quote, non basta nuotare nella piscina (la mera fruizione), ma bisogna essere comproprietari della piscina stessa (il requisito della proprietà comune). Se la piscina è di proprietà del solo club A, il club B che la usa deve formalizzare l’accesso tramite un contratto specifico, altrimenti l’amministratore del club A non può pretendere quote associative basandosi solo sull’uso di fatto.
