La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 13855 pubblicata il 12 maggio 2026, ha gettato nuova luce su una delle questioni più spinose della vita in condominio: i limiti e le condizioni necessari per modificare i valori millesimali. Il provvedimento chiarisce che la possibilità di rettificare le tabelle a maggioranza qualificata non è un potere incondizionato dell’assemblea, ma presuppone un accertamento rigoroso sulla “esistenza giuridica” della tabella che si intende variare.
Il cuore del dibattito giuridico risiede nel coordinamento tra gli articoli 68 e 69 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. L’ordinamento, a seguito della riforma del 2012, ha recepito l’orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 18477/2010), stabilendo che le tabelle millesimali, avendo natura “valutativa” e non “dispositiva”, possono essere approvate o revisionate a maggioranza qualificata (art. 1136, comma 2, c.c.) e non necessariamente all’unanimità, purché rispettino i criteri legali di ripartizione.
Tuttavia, l’art. 69 disp. att. c.c. introduce dei “paletti” precisi per la revisione a maggioranza: essa è ammessa solo in caso di errore materiale o quando, a seguito di innovazioni o sopraelevazioni, il valore proporzionale di un’unità immobiliare risulti alterato per più di un quinto. La sentenza n. 13855/2026 precisa che questo regime speciale di “revisione” può scattare solo se esiste già una tabella validamente formata. In assenza di un atto formale di approvazione precedente, l’assemblea non sta operando una “rettifica”, ma sta esercitando per la prima volta il potere di determinare i valori proporzionali del condominio.
Il caso pratico
La vicenda nasce in un prestigioso condominio di Milano. Una condomina aveva provveduto al frazionamento di due grandi unità immobiliari, creandone di nuove. L’assemblea, ritenendo che tale modifica edilizia avesse rotto l’equilibrio della ripartizione delle spese, deliberava a maggioranza la revisione delle tabelle. La proprietaria impugnava la delibera, lamentando che l’incremento di valore non superasse la soglia di un quinto prevista dall’art. 69.
Tuttavia, nel corso del giudizio, emergeva un dettaglio fondamentale: le tabelle che l’assemblea pretendeva di modificare non erano mai state formalmente approvate. Si trattava di valori calcolati dagli uffici del Genio Civile all’epoca della costruzione del fabbricato (nel periodo tra le due guerre mondiali) e “accettati” dai condomini solo per prassi consolidata decennale. Il Condominio sosteneva che tali tabelle fossero ormai “valide” per uso costante, mentre la Suprema Corte ha dovuto stabilire se una tabella “di fatto” possa costituire la base per una revisione a maggioranza.
La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso del Condominio, cassando la sentenza d’appello, ma per un motivo di principio fondamentale: i giudici di merito avrebbero dovuto prima accertare se esistesse o meno una “valida tabella millesimale preesistente”. Citando anche il recentissimo precedente della Cassazione n. 2406/2024, gli Ermellini hanno ribadito che non è configurabile la formazione di una tabella millesimale per facta concludentia, ovvero attraverso la semplice applicazione pratica dei valori nelle ripartizioni delle spese per molti anni.
Affinché una tabella possa essere definita “esistente” e quindi “revisionabile” ex art. 69 disp. att. c.c., deve derivare o da un contratto (unanimità) o da una deliberazione assembleare regolarmente verbalizzata. Se i valori in uso sono solo frutto di una prassi o di calcoli tecnici mai votati, la loro sostituzione con nuove tabelle non ricade nella disciplina della “revisione per alterazione superiore al quinto”, ma in quella della “formazione originaria”. In quest’ultimo caso, l’assemblea può approvare i nuovi millesimi a maggioranza qualificata senza dover dimostrare lo sforamento della soglia del quinto, poiché non sta modificando un diritto acquisito, ma sta finalmente formalizzando un atto di scienza necessario alla gestione dei costi.
Consigli pratici
L’amministratore che si trova a gestire una richiesta di revisione millesimale deve oggi, più che mai, farsi “investigatore” della storia del proprio archivio. Prima di commissionare un incarico a un tecnico o di portare in discussione una delibera di revisione, è indispensabile compiere una ricognizione documentale per individuare il verbale di approvazione originario o il regolamento contrattuale che ha recepito le tabelle. Non bisogna farsi trarre in inganno dalla consuetudine: anche se una tabella viene applicata pacificamente da cinquant’anni, se non vi è traccia di una votazione o di una sottoscrizione unanime, quella tabella “non esiste” per il diritto.
In termini operativi, l’amministratore deve distinguere nettamente le proprie prerogative. Qualora si tratti di tutelare le parti comuni attraverso una corretta ripartizione delle spese, egli è legittimato a promuovere la formazione delle tabelle, agendo come facilitatore del processo decisionale. Deve però spiegare chiaramente in assemblea che, se si opera in assenza di tabelle formali, l’obiettivo è la “creazione” di uno strumento gestionale e non la sua “revisione”. Questo sposta l’asse della discussione: non sarà necessario litigare sulla perizia tecnica che dimostri l’alterazione del quinto del valore, ma basterà raggiungere la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. per dotare finalmente il condominio di un parametro certo e inattaccabile. Al contrario, se una tabella valida esiste, l’amministratore deve avvertire che agire a maggioranza senza il presupposto dell’errore o del quinto di variazione esporrebbe la delibera a una sicura dichiarazione di nullità o annullabilità, a seconda dei casi. La prudenza documentale e la trasparenza verso i condomini sulle “origini” dei millesimi in uso sono, dunque, le uniche armi per evitare contenziosi lunghi e onerosi come quello che ha interessato il condominio milanese protagonista di questa sentenza.
