Il contenzioso in materia condominiale, soprattutto quando tocca le delicate questioni di ripartizione delle spese e di validità delle tabelle millesimali, richiede una navigazione precisa tra i diversi strumenti giuridici. Analizzeremo la recente pronuncia del Tribunale di Torino, sentenza dell’8 settembre 2025, che fornisce chiarimenti essenziali sulla distinzione tra l’azione volta a contestare la validità formale di una delibera di approvazione delle tabelle e quella finalizzata alla revisione sostanziale dei valori, con un importante monito per gli Amministratori riguardo alla mediazione obbligatoria.
Al centro dell’analisi vi è la necessità di distinguere i vizi che colpiscono la delibera assembleare da quelli che attengono al merito e alla correttezza tecnica delle tabelle millesimali stesse. Il principio di diritto, come ribadito dalle considerazioni riportate nella sentenza, stabilisce che sussiste una diversità tra l’azione di impugnazione della deliberazione assembleare di approvazione della tabella (ai sensi dell’art. 1137 c.c.) e l’azione di revisione della tabella (ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.).
L’azione di revisione è specificamente finalizzata a correggere l’errore relativo alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. Il condòmino che lamenti o contesti i criteri di ripartizione delle spese o l’erroneità dei criteri utilizzati per la redazione delle tabelle, deve pertanto chiederne la revisione, non impugnare la delibera che le applica o le approva. L’impugnazione della delibera, invece, verte esclusivamente sui vizi concernenti l’atto e la sua formazione, rimanendo estraneo ogni profilo non attinente alla validità dell’atto collegiale.
Il caso pratico
Il caso portato all’attenzione del Tribunale di Torino riguarda una condomina che ha impugnato la deliberazione assembleare del 25 settembre 2024 per l’approvazione di una nuova tabella millesimale. La condomina contestava il nuovo riparto lamentando diversi aspetti:
- Difetto assoluto di attribuzioni: Si asseriva che la precedente delibera avesse autorizzato solo una rettifica limitata a mutate condizioni (mutamento d’uso o incremento di superficie) in alcune unità, mentre la tabella approvata aveva esteso l’intervento alla stima delle unità restanti e alla valutazione dei coefficienti di riduzione.
- Indeterminatezza: La delibera era stata adottata senza essere accompagnata da una relazione illustrativa, planimetrie delle singole unità immobiliari e indicazione dei coefficienti utilizzati per calcolare la “superficie virtuale”.
- Vizio di merito/Criteri: La delibera era connotata da non omogeneità dei criteri applicati e da un erroneo calcolo della superficie reale dell’unità dell’attrice.
In sostanza, la controversia esemplificativa mostra la confusione tra contestazione della validità procedurale della votazione (punti 1 e 2) e la contestazione tecnica dei calcoli e dei valori (punto 3).
Il Tribunale di Torino, nel rigettare le domande della condomina, ha applicato rigorosamente il principio di separazione delle azioni.
La Corte ha stabilito che i motivi di impugnazione relativi alla non omogeneità dei criteri adottati e all’erroneo calcolo attengono al merito del contenuto delle tabelle millesimali e dei criteri utilizzati per la loro redazione. Tali doglianze costituiscono, quindi, oggetto del giudizio di revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., e non possono essere esaminati nell’ambito del giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c..
Per quanto riguarda i vizi procedurali, il Tribunale ha ritenuto infondati i motivi. In particolare, l’obiezione relativa alla presunta violazione delle maggioranze è stata respinta, in quanto non è emerso che la volontà assembleare fosse quella di derogare al regime legale di ripartizione delle spese (convenzione diversa ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c.). La Corte ha ritenuto che le tabelle approvate, pur modificando i millesimi alla luce delle mutate condizioni, avessero contenuto meramente ricognitivo dei valori e criteri di legge, e pertanto erano state adottate con la corretta maggioranza qualificata.
In termini pratici, l’errore di calcolo o la non proporzionalità dei millesimi non rendono nulla la delibera di approvazione, ma legittimano solo l’azione specifica per la rettifica dei valori.
Un altro elemento importante della decisione riguarda la mediazione obbligatoria: sebbene il Tribunale abbia rigettato tutte le domande attoree, ha condannato il Condominio, quale parte costituita, al versamento in favore del bilancio dello Stato di una somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, in quanto non aveva partecipato al primo incontro di mediazione senza giustificato motivo, applicando l’art. 12 bis comma secondo del D.lgs 28/2010.
Consigli pratici
Quando il Condominio è chiamato in giudizio per l’impugnazione di una delibera di approvazione delle tabelle (azione a tutela delle parti comuni dove l’amministratore è legittimato a resistere in giudizio), è indispensabile eccepire con precisione l’inammissibilità delle domande che, pur mascherate da vizi di legittimità della delibera (Art. 1137 c.c.), in realtà attengono al merito dei valori e dei criteri di calcolo. Queste questioni, che riguardano l’obiettiva divergenza del valore delle singole unità, rientrano nell’alveo delle questioni esclusive o private del singolo condomino e devono essere fatte valere attraverso il procedimento di revisione (Art. 69 disp. att. c.c.). L’amministratore deve quindi agire per difendere la validità formale dell’atto assembleare, richiedendo il rigetto delle domande attoree relative al merito in quel contesto.
L’altro punto focale attiene alla mediazione. La condanna del Condominio al pagamento del doppio del contributo unificato evidenzia che l’amministratore non può in alcun modo sottovalutare l’obbligo di partecipazione al primo incontro di mediazione, salvo giustificato motivo. In questo contesto, l’amministratore non agisce solo come difensore delle parti comuni, ma anche come facilitatore e garante della compliance procedurale, evitando l’imposizione di sanzioni economiche dirette al Condominio. Anche se i presupposti per la condanna alle spese per mala fede o colpa grave del condòmino sono stati respinti, la sanzione per mancata mediazione è scattata in automatico.
