L’installazione di manufatti pesanti, come vasche idromassaggio, sui lastrici solari di proprietà esclusiva è una fonte frequente di contenzioso condominiale, specialmente quando si teme un impatto sulla statica dell’edificio. Chiarimenti decisivi in materia cautelare arrivano dal Tribunale Ordinario di Gorizia, Sezione Unica Civile, con l’Ordinanza del 02/08/2025. Questa pronuncia ha esaminato la legittimità di tali opere alla luce dell’azione di denuncia di danno temuto, fornendo indicazioni fondamentali sulla necessità di verifiche strutturali e sulla rimozione coattiva in caso di pericolo.
Il contesto normativo al centro dell’analisi è rappresentato dall’azione di denuncia di danno temuto, disciplinata dall’art. 1172 del Codice Civile. Questa fattispecie rientra tra le cosiddette azioni nunciatorie e ha lo scopo di tutelare il proprietario (o il titolare di altri diritti reali minori di godimento, o il possessore) la cui proprietà è minacciata da un pericolo proveniente da un altro bene, in base alla sua situazione o conformazione peculiare.
L’azione si differenzia da altre tutele in quanto il pericolo deve derivare da una cosa, anche se è l’effetto di un’attività umana ormai esaurita e “cristallizzatasi”. Legittimato passivamente è il soggetto che ha la proprietà, il possesso o comunque la disponibilità della cosa da cui origina il pericolo. Presupposto imprescindibile per l’azione è il ragionevole pericolo che il danno ipotizzato si possa effettivamente verificare, e tale danno deve essere caratterizzato come grave e prossimo. È importante sottolineare che dottrina e giurisprudenza maggioritaria ritengono che la fattispecie sia configurabile a prescindere dall’elemento soggettivo (dolo o colpa) del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole.
Il caso pratico
Il caso ha riguardato un condomino, proprietario di un appartamento nel Condominio al quarto piano, che lamentava il pericolo derivante dal sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva di un’altra condomina.
Durante i lavori di ristrutturazione sul lastrico, la proprietaria esclusiva aveva innalzato la pavimentazione e installato una vasca idromassaggio. Il ricorrente sosteneva che quest’opera, specialmente a pieno carico d’acqua, generasse un peso eccessivo e necessitasse di idonee verifiche strutturali. Nonostante la resistente avesse prodotto una dichiarazione di un architetto che certificava la corretta rispondenza dell’intervento ai carichi massimi ammissibili, un professionista incaricato dal ricorrente aveva smentito tale valutazione, calcolando che la sola installazione della vasca a vuoto comportava un carico maggiore rispetto al carico di progetto del lastrico solare.
In aggiunta al problema statico, il ricorrente lamentava che la resistente avesse operato anche sui camini condominiali, potenzialmente riducendo il tiraggio delle canne fumarie degli altri condomini.
Il Tribunale di Gorizia ha accolto parzialmente il ricorso per danno temuto, basando la decisione sulle approfondite risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).
Riguardo al Lastrico Solare e al Carico Eccessivo:
L’accertamento peritale ha fatto luce sulla struttura del solaio. È emerso che, in corrispondenza del piano di calpestio, era presente un secondo solaio soprastante a quello strutturale di piano, privo di appoggi intermedi e indipendente dal solaio sottostante. La verifica basata sui dati tecnici dell’epoca ha rivelato che le caratteristiche di portata desunte di tale solaio erano inferiori alle richieste di sicurezza statica.
Il CTU ha calcolato che il peso della vasca idromassaggio installata era maggiore rispetto al peso di carico sostenibile dal solaio. La conclusione inequivocabile era che le strutture esistenti non erano idonee a sostenere i carichi derivanti dalla presenza e dall’utilizzo della vasca idromassaggio e della pedana.
Facendo applicazione delle coordinate ermeneutiche dell’art. 1172 c.c., il Tribunale ha ritenuto che la circostanza che la pedana e la vasca installate determinassero un carico maggiore rispetto a quello sopportabile dal lastrico solare rendesse ragionevole la sussistenza di un pericolo di crollo. Per l’effetto, è stato ordinato alla resistente di rimuovere la situazione di pericolo creata, rimuovendo la vasca idromassaggio e la pedana.
Riguardo ai Camini e al Tiraggio:
Per quanto concerne le modifiche apportate ai camini condominiali (innalzamento di una torretta e abbassamento di un’altra), il CTU ha accertato che gli interventi sono stati eseguiti conformemente alla regola dell’arte e alla normativa cogente (UNI 7129), senza creare ostruzioni o restringimenti di sezione.
In questo specifico punto, il Tribunale ha ritenuto che la situazione di fatto non determinasse il pericolo evocato dal ricorrente, negando quindi la sussistenza del presupposto per la cautela richiesta ai sensi dell’art. 1172 c.c..
Consigli pratici
La decisione del Tribunale di Gorizia offre spunti essenziali su come l’amministratore debba agire di fronte a interventi privati che possano compromettere la stabilità strutturale.
L’amministratore deve distinguere nettamente tra l’attività a tutela delle parti comuni e la funzione di mero facilitatore nelle questioni private.
Attività a tutela delle parti comuni e sicurezza statica:
Quando un condomino intende eseguire opere che comportano un notevole aumento dei carichi permanenti o accidentali su un solaio, ancorché il lastrico solare sia di proprietà esclusiva, l’amministratore deve richiedere, in via preventiva e con la massima diligenza, idonee verifiche strutturali e certificazioni che attestino la compatibilità dell’intervento con la capacità portante dell’edificio. La struttura di copertura, infatti, anche se in uso esclusivo, è parte integrante dell’immobile. Nel caso in esame, il pericolo di crollo (danno temuto) era considerato grave e prossimo. L’amministratore, se a conoscenza di tali interventi e in presenza di elementi che facciano ragionevolmente presumere il superamento dei limiti di carico (come i calcoli presentati dal professionista del ricorrente), è legittimato ad agire o ad avvertire il condominio del grave rischio, anche in via d’urgenza, per preservare l’integrità strutturale del fabbricato e la sicurezza dei condomini sottostanti.
Attività di facilitazione sulle canne fumarie:
Riguardo a elementi come le canne fumarie o di ventilazione, che pur essendo beni in uso comune possono essere interessati da interventi privati, l’amministratore deve accertarsi, richiedendo la relativa certificazione, che ogni modifica avvenga nel rispetto delle normative tecniche cogenti (come la UNI 7129 menzionata per l’innalzamento della torretta dei camini) e del diritto d’uso degli altri condomini. La resistente aveva fornito documentazione all’amministratore e aveva ottenuto un’autorizzazione ad operare sulle canne fumarie. Le “ulteriori doglianze in merito alla lesione del diritto di proprietà” esulano dal perimetro cautelare del danno temuto, e in tal caso l’amministratore può solo adoperarsi alla consegna della documentazione in suo possesso alle parti.
