L’ordinanza del Tribunale di Ancona del 28 gennaio 2025 affronta un tema di scottante attualità per chi vive e gestisce complessi condominiali: il limite tra la libertà di gestione della proprietà privata e il diritto del vicino a non subire invasioni moleste, nello specifico derivanti dalla nidificazione di volatili. Il provvedimento in esame offre chiarimenti sulla tutela del possesso in ambito condominiale, definendo con precisione quando l’omissione di una riparazione privata si trasformi in un illecito civile sanzionabile con misure coercitive.
Il cuore giuridico della controversia risiede nell’applicazione dell’art. 1170 del Codice Civile, relativo all’azione di manutenzione. Tale istituto è volto a far cessare le “molestie” o le “turbative” che impediscono o rendono difficoltoso il godimento di un bene immobile. Come evidenziato la giurisprudenza distingue nettamente tra lo “spoglio” (che priva il soggetto del bene) e la “molestia” (che, pur lasciando la disponibilità del bene, ne disturba l’esercizio).
Un punto cardine analizzato dal Tribunale di Ancona riguarda la natura della molestia: essa non deve necessariamente consistere in un’attività materiale diretta. Può concretizzarsi anche in un comportamento omissivo, ovvero nel “non fare” qualcosa che si avrebbe l’obbligo di compiere. Nel contesto condominiale, se la trascuratezza di un’unità immobiliare privata genera conseguenze dannose per i vicini (come l’insediamento di parassiti o volatili), l’inerzia del proprietario cessa di essere una scelta privata per diventare una turbativa dell’altrui possesso, tutelabile davanti al giudice civile.
Il caso pratico
Lo scenario oggetto della pronuncia riguarda un Condominio situato sul lungomare di Senigallia. Una condomina del primo piano citava in giudizio il proprietario dell’appartamento sovrastante (secondo piano) a causa della rottura dei vetri delle doppie finestre di quest’ultimo. Tale rottura aveva creato un’intercapedine ideale per la nidificazione dei piccioni.
Le conseguenze per la ricorrente erano diventate insostenibili: una costante pioggia di guano sui balconi e sui davanzali, l’impossibilità di aprire le finestre per ragioni igieniche e il rischio concreto di contrarre malattie infettive (zoonosi). La situazione era aggravata da due fattori: la donna utilizzava l’appartamento anche come ufficio per la propria agenzia immobiliare (subendo un danno d’immagine professionale) e soffriva di una grave patologia epatica, che rendeva l’ambiente malsano pericoloso per il suo percorso di cura. Nonostante i solleciti dell’amministratore, l’intervento della Polizia Municipale e le sanzioni amministrative per la violazione dei regolamenti comunali sulla tutela degli animali, il proprietario del secondo piano rimaneva totalmente inerte.
Il Tribunale di Ancona, con la citata ordinanza, ha accolto pienamente le ragioni della ricorrente. Il giudice ha stabilito che l’omissione della riparazione dei vetri, pur riguardando un bene di proprietà esclusiva, costituisce una molestia possessoria ai sensi dell’art. 1170 c.c. Questo perché l’inerzia, protratta nonostante le segnalazioni, manifesta una volontà di mantenere una situazione che limita il godimento dell’immobile sottostante.
Il provvedimento non si è limitato a un ordine di “fare” (sostituire i vetri entro 60 giorni), ma ha introdotto un potente strumento di pressione: l’astreinte ex art. 614 bis c.p.c. Il giudice ha infatti fissato una penale di 30,00 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei lavori dopo la scadenza del termine. Questa misura di coercizione indiretta è stata ritenuta necessaria poiché l’intervento (riparare finestre interne) richiede la collaborazione attiva dell’obbligato e non può essere facilmente eseguito in forma specifica da terzi senza violare il domicilio. Il Tribunale ha chiarito che tale somma non ha natura risarcitoria, ma serve a sanzionare la disobbedienza all’ordine del giudice e a incentivare l’adempimento spontaneo.
Consigli pratici
Per l’amministratore di condominio, casi di questo tipo rappresentano una sfida complessa, poiché si muovono sul confine sottile tra l’interesse comune e la proprietà privata. È essenziale che il professionista sappia distinguere i propri ambiti di intervento per evitare responsabilità o inerzie ingiustificate.
In prima battuta, l’amministratore deve agire come custode del decoro architettonico e della salubrità generale. Qualora la presenza di piccioni derivante da una proprietà privata inizi a interessare le parti comuni (come la facciata o i portici), l’amministratore è pienamente legittimato ad agire. È consigliabile inviare immediate comunicazioni formali (PEC o raccomandate) al condomino inadempiente, documentando lo stato dei luoghi anche attraverso foto e segnalazioni alle autorità sanitarie. In queste fasi, l’amministratore opera a tutela del collettivo, poiché il guano e la nidificazione possono danneggiare le strutture condominiali e deprezzare l’intero immobile.
Sebbene l’amministratore non possa ordinare coattivamente la riparazione di un bene privato senza un provvedimento del giudice, la documentazione delle comunicazioni intercorse risultano decisive in sede processuale. È fondamentale che l’amministratore porti la questione in assemblea, verbalizzando chiaramente che il problema riguarda beni non comuni. Questo serve a “cristallizzare” la conoscenza del problema da parte del responsabile, escludendo la sua buona fede o l’ignoranza del danno arrecato.
