C’è un cortocircuito tutto italiano che si consuma ogni giorno tra le pieghe del Codice Civile e la modernizzazione digitale della Pubblica Amministrazione. Una dismetria che divide due categorie professionali: da una parte gli avvocati, nobili difensori del diritto muniti di lasciapassare digitale; dall’altra gli amministratori di condominio, gestori del patrimonio immobiliare degli italiani, oberati di doveri ma lasciati alla porta quando si tratta di accedere agli strumenti per adempierli.
Il nodo gordiano risiede nell’articolo 1130, comma 1, n. 6 del Codice Civile. La norma è cristallina: l’amministratore ha l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Deve sapere chi sono i proprietari, i titolari di diritti reali e i conduttori, con tanto di dati anagrafici e codici fiscali. Se il registro non è aggiornato, l’amministratore rischia la revoca e, in caso di gravi irregolarità, risponde dei danni.
Eppure, per ottemperare a questo obbligo di legge, il legislatore ha lasciato l’amministratore disarmato. Per recuperare i dati, il professionista deve spesso trasformarsi in investigatore privato, elemosinando informazioni ai condòmini reticenti o mettendosi in coda agli sportelli comunali (spesso senza successo per via della privacy) o al Catasto (che però non certifica la residenza).
Dall’altra parte della barricata, assistiamo a una rivoluzione digitale di segno opposto. Grazie all’integrazione tra i sistemi del Consiglio Nazionale Forense (CNF) e il Ministero dell’Interno, gli avvocati italiani godono oggi di un privilegio operativo di inestimabile valore: l’accesso diretto al portale ANPR (Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente). La procedura è snella, efficiente, moderna. L’avvocato accede con SPID, CIE o CNS; il sistema verifica in tempo reale l’iscrizione all’albo e apre le porte del database di 60 milioni di italiani. Con pochi clic, il legale può scaricare certificati di residenza e stato di famiglia, esenti da bollo, immediati e gratuiti. Fino a 30 al giorno. Una potenza di fuoco giustificata dalle esigenze di giustizia (notifiche, uso stragiudiziale, recupero crediti), ma che stride violentemente se paragonata all’impotenza dell’amministratore
Viene da chiedersi se ci troviamo di fronte a una banale svista del legislatore o a una precisa scelta di politica professionale. È innegabile che l’avvocatura goda, storicamente e politicamente, di un peso specifico e di un prestigio (“alto pregio”) che la categoria degli amministratori fatica ancora a vedersi riconosciuto, nonostante gestisca la quasi totalità del risparmio privato investito nel mattone.
Tuttavia, questa disparità di trattamento genera un paradosso logico e giuridico. Lo Stato impone all’amministratore un “fare” (tenere il registro aggiornato) ma non gli fornisce il “mezzo” per farlo, riservando quel mezzo a un’altra categoria che interviene, spesso, solo quando i problemi sono già esplosi.
Si dimentica, forse colpevolmente, che un registro di anagrafe condominiale mal tenuto non è solo un problema burocratico dell’amministratore. È la miccia che innesca il contenzioso.
Se l’amministratore non può accedere all’ANPR per verificare l’effettiva residenza o il decesso di un condomino, le convocazioni di assemblea rischiano di essere inviate a indirizzi errati o a persone defunte. Risultato? Delibere annullabili, impugnazioni a catena, blocco dei lavori di manutenzione e, inevitabilmente, cause in tribunale.
Qui si chiude il cerchio dell’ironia: l’inefficienza causata dall’assenza di strumenti per gli amministratori finisce per generare lavoro proprio per quegli avvocati che, unici detentori delle chiavi dell’anagrafe, verranno chiamati a dirimere le liti nate dall’impossibilità di prevenire l’errore.
In un Paese che punta alla digitalizzazione totale, lasciare gli amministratori di condominio fuori dall’ANPR è un lusso che non andrebbe permesso. Non si tratta di favorire una corporazione rispetto a un’altra, ma di garantire la certezza dei rapporti giuridici all’interno dei condomini. Se l’art. 1130 c.c. impone un dovere, la Repubblica Italiana deve fornire gli strumenti per rispettarlo. Altrimenti, l’obbligo di anagrafe resta una “grida manzoniana”: severa nella forma, inapplicabile nella sostanza.
