La disciplina fiscale delle locazioni brevi è stata introdotta dall’articolo 4 del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96). Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che abbiano una durata non superiore a 30 giorni.
Questa disciplina si applica ai contratti stipulati da persone fisiche che operano al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono inclusi nella definizione anche i contratti che prevedono la fornitura di servizi accessori, come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
La normativa si applica sia quando i contratti sono stipulati direttamente tra locatore e conduttore, sia quando interviene un intermediario immobiliare o un soggetto che gestisce portali telematici per mettere in contatto le parti.
Le stesse disposizioni si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario per il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché siano rispettate le condizioni di durata e soggettive (persona fisica non imprenditore). Tali proventi possono essere qualificati come redditi diversi se il locatore ha un diritto personale di godimento (come nel caso di sublocazione o comodato), mentre sono considerati redditi fondiari se il locatore è titolare di un diritto reale sull’immobile
A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni della cedolare secca, con un’aliquota del 21 per cento, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, inclusi coloro che gestiscono portali telematici, rivestono un ruolo fondamentale negli adempimenti fiscali.
Questi soggetti sono tenuti a effettuare determinati adempimenti in relazione ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017:
- Comunicazione dei Dati: Se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare all’Agenzia delle entrate specifici dati, tra cui il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile. La comunicazione deve avvenire entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
- Applicazione della Ritenuta: Se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dovuto al locatore.
Questa ritenuta si considera operata a titolo d’imposta se il locatore ha optato per l’applicazione del regime della cedolare secca; in caso contrario, si considera operata a titolo di acconto. Gli intermediari che effettuano la ritenuta e la successiva certificazione (come stabilito dall’art. 4 del D.P.R. n. 322 del 1998) assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati del contratto e non sono tenuti all’ulteriore trasmissione separata
Le Novità della Manovra Economica per il 2026 sugli Affitti Brevi
Il testo della Manovra (Legge di Bilancio) per il 2026, bollinato dalla Ragioneria di Stato, introduce importanti modifiche all’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi.
Mentre in precedenza l’aliquota standard era del 21%, la nuova Manovra ha previsto un innalzamento dell’aliquota al 26%.
Tuttavia, è prevista una significativa eccezione che mira a tutelare i proprietari che gestiscono autonomamente l’attività: L’aliquota resta ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una singola unità immobiliare.
Questa aliquota ridotta del 21% è applicabile solo a condizione che, durante il periodo d’imposta, i contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare non siano stati conclusi tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici.
In sostanza:
- Se il proprietario gestisce in modo autonomo la locazione (senza l’ausilio di intermediari) di una unità immobiliare, l’aliquota della cedolare secca rimane al 21%.
- Se ci si affida a intermediari (agenzie o piattaforme telematiche), l’aliquota sale al 26%, anche per la prima unità immobiliare.
Queste disposizioni fanno parte del testo inviato al Parlamento per l’approvazione definitiva entro dicembre 2025
