L’Amministratore ha il compito di informare il responsabile segnalando il potenziale pericolo; tuttavia, poiché la minaccia colpisce la sicurezza di singole unità immobiliari, la legittimazione ad agire in giudizio per la rimozione o messa in sicurezza spetta ai proprietari direttamente coinvolti.
Il caso di strutture (come i moderni gazebo a comando elettrico) che agevolano la “scalata” di malintenzionati verso i piani superiori è un classico conflitto tra diritto all’esercizio di un’attività commerciale e diritto alla sicurezza abitativa.
È fondamentale chiarire un punto che spesso trae in inganno i gestori delle attività: il possesso di autorizzazioni comunali, amministrative o paesaggistiche non esonera il proprietario della struttura dalla responsabilità civile. La giurisprudenza è chiarissima: un’opera può essere perfettamente lecita per la Pubblica Amministrazione, ma restare illegittima nei rapporti tra privati se viola la sicurezza dei vicini.
In una prima fase, l’Amministratore può interviene in qualità di mandatario dei condomini per:
- Inviare una comunicazione formale (al conduttore e, per conoscenza, al locatore) segnalando che la struttura costituisce un “appoggio” per eventuali intrusioni.
- Invitare alla messa in sicurezza (tramite dissuasori, videosorveglianza o modifiche strutturali).
Questo passaggio è fondamentale: serve a costituire in mora il gestore e a creare una prova documentale della “consapevolezza del rischio”. In caso di furto, il gestore non potrà dire di non sapere.
Trattandosi di un pregiudizio che colpisce esclusivamente i condomini del primo piano e non le parti comuni o il decoro architettonico generale, l’Amministratore non ha la cosiddetta “legittimazione attiva” per agire in tribunale. La tutela della proprietà privata spetta ai singoli proprietari lesi.
I condomini interessati hanno il diritto di esigere che l’attività commerciale non aggravi il rischio di subire reati. Le strade percorribili sono:
• Azione ex Art. 1122 c.c.: Per opere su parti individuali (o in uso esclusivo) che recano danno o pregiudizio alla sicurezza degli altri condomini.
• Ricorso d’urgenza (Art. 700 c.p.c.): Se il rischio di intrusione è palese e immediato, si può chiedere al Giudice un provvedimento rapido per obbligare la pizzeria a installare presidi di sicurezza (barriere anti-intrusione o sensori) a proprie spese
Se il gestore, dopo la segnalazione dello studio, non interviene e si dovesse verificare un furto agevolato dalla struttura, egli potrà essere chiamato a rispondere del risarcimento dei danni in sede civile per “omessa custodia” e violazione del principio del neminem laedere.
