In tema di condominio negli edifici, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, l’istituto della prorogatio imperii non trova più applicazione generalizzata. L’amministratore cessato dall’incarico per dimissioni, ai sensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., è privato dei poteri di gestione ordinaria ed è legittimato al compimento delle sole attività urgenti che non possono essere differite. Ne consegue che la convocazione dell’assemblea ad opera dell’amministratore dimissionario, esulando dalle attività urgenti ed indifferibili, configura un vizio del procedimento di convocazione che determina l’annullabilità della deliberazione adottata ex art. 1137 c.c., invalidità che non è suscettibile di sanatoria o rinnovazione ex post mediante una dichiarazione della maggioranza dei condomini diretta a ratificarne l’operato.
Cosa ha deciso la Corte
La Suprema Corte con la sentenza del 27/09/2026, n. 22005, ha stabilito che un amministratore dimissionario o scaduto non mantiene i consueti poteri di gestione del fabbricato, ma può occuparsi unicamente di questioni urgenti e che non tollerano rinvii. Qualora l’amministratore dimissionario convochi un’assemblea al di fuori dei casi di stretta urgenza, le decisioni prese in quella sede sono illegittime e impugnabili. A livello operativo, rassegnate le dimissioni, è obbligatorio astenersi da atti di gestione ordinaria e procedere unicamente alle attività salvavita o indifferibili per il fabbricato. Non bisogna in alcun modo affidarsi a dichiarazioni di fiducia o conferme verbali espresse dai condomini durante le riunioni successive, in quanto tali atteggiamenti non possiedono alcun valore giuridico per sanare l’invalidità della convocazione iniziale. Salvo formale ratifica assembleare limitata a specifici atti di gestione essenziali, ogni attività ultronea espone il professionista a responsabilità dirette
