No, l’amministratore non è un pubblico ufficiale, non è uno sceriffo e non ha poteri coercitivi: non può entrare in casa altrui per far smettere un rumore, né sanzionare i colpevoli. Per le urgenze notturne o diurne, gli unici titolati a intervenire sono le Forze dell’Ordine. L’amministratore può intervenire successivamente ma solo come garante del rispetto del Regolamento.
Per comprendere perché l’amministratore non può sostituirsi alla Polizia o ai Carabinieri, bisogna analizzare i confini legali del suo mandato e la corretta procedura che il condomino deve seguire.
La legge (art. 1130 c.c.) impone all’amministratore di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi”. I rumori che provengono da una proprietà privata (appartamento) verso un’altra proprietà privata rientrano spesso nella disciplina dell’art. 844 c.c. (Immissioni), che regola i rapporti tra privati cittadini, non la gestione condominiale.
L’amministratore non ha il potere di bussare alla porta di un privato per imporgli di spegnere la musica o smettere di giocare a palla. Farlo potrebbe esporlo addirittura a denunce per violazione della privacy o molestie.
Se il rumore è intollerabile, il condomino deve contattare il 112 (Polizia o Carabinieri) o la Polizia Locale.
Attenzione: Spesso capita che l’operatore al telefono risponda: “Questa è una questione civile, chiami l’amministratore”.
In questo caso, il condomino deve insistere cortesemente ma fermamente, specificando che:
“L’amministratore non ha poteri di identificazione né di accertamento in flagranza di reato (Disturbo della quiete pubblica). Solo un pubblico ufficiale può redigere un verbale che attesti il rumore in corso. Chiedo l’intervento per far cessare la turbativa attuale.”
Senza un verbale delle autorità, qualsiasi contestazione futura sarà “la mia parola contro la tua”.
L’amministratore entra in gioco in un secondo momento e a una condizione specifica: che esista una violazione di una norma del Regolamento di Condominio (es. fasce orarie di silenzio, divieto di gioco a palla in cortile, ecc.).
Se il fatto rientra nei divieti del Regolamento, il condomino deve:
Formalizzare la segnalazione. non basta una telefonata o un messaggio WhatsApp di sfogo. Serve una comunicazione scritta (Email, PEC o Raccomandata) in cui si descrivono fatti, orari e si citano eventuali testimoni o interventi delle forze dell’ordine.
Ricevuta la segnalazione formale, l’amministratore è obbligato ad attivarsi. Egli invierà una comunicazione formale al condomino disturbatore, richiamandolo al rispetto del Regolamento.
La segnalazione scritta è fondamentale in quando in caso di contenzioso legale (se la lite finisse davanti a un Giudice), l’amministratore deve poter dimostrare di aver adempiuto al suo mandato (“Diligenza del buon padre di famiglia”).
