Nei condominii spesso ci si trova di fronte a vicini rumorosi, cattivi odori di cucina provenienti dal dirimpettaio, animali domestici non correttamente gestiti, panni gocciolanti, mozziconi di sigarette e rifiuti di ogni genere ritrovati nei balconi o giardini.

La prima regola è quello di evitare le liti con alcuni gesti semplici ma molto efficaci: contattate il vicino con cortesia giocando d’anticipo sui disagi ricevuti. Prendere contezza del regolamento di condominio e nel caso rivolgersi all’amministratore chiedendogli di intervenire secondo le proprie competenze.

Si precisa che l’intervento dell’amministratore si può limitare solo nell’appore degli avvisi generici in bacheca o nell’inviare una circolare a tutti i condomini con cui si evidenziano le regole di comune convivenza. Non ci sono norme in capo all’amministratore che ricomprenda direttamente l’obbligo di gestire o intervenire nelle liti tra vicini salvo un regolamento di natura contrattuale che vieti espressamente determinate condotte. Stiamo nelle cosiddette “liti extracondominiali”.

Se l'intervento dell'amministratore non produce gli effetti desiderati, il molestato potrà avvisare l’altra parte con una lettera raccomandata o rivolgersi ad un legale fino ad ottenere una sentenza per far cessare i comportamenti molesti o una condanna di risarcimento.

Alcuni esempi di disagio tra vicini di casa:

Sigarette, cenere e candeggina. Recentemente la Cassazione, sez. III Penale, con sentenza n. 16459/2013 ha ritenuto la condotta che si concretizza in lancio di cenere e mozziconi di sigarette non soltanto incivile, ma considerata una fattispecie integrante il reato di “getto pericoloso di cose”. La pronuncia risulta estremamente utile in materia condominiale, contribuendo a disciplinare i rapporti di buon vicinato ed individuando un limite oltre il quale non si è più tenuti a tollerare le azioni incivili dei propri vicini. La vicenda, approdata in Cassazione, conferma la condanna della condomina che aveva ‘preso di mira’ l’appartamento del piano di sotto che aveva “bersagliato” la sua vicina lanciando oltre cenere e cicche di sigarette anche detersivi corrosivi. Per tali motivi la Cassazione ha confermato la pronunzia di condanna accompagnata da una pena di 120 euro di ammenda.

Briciole e polvere dal condomino soprastante. Spesso capita che la signora del piano di sopra a fine pranzo scuote prima la tovaglia facendo cadere le briciole o residui di alimenti. Tale attività anche se arreca un notevole fastidio non basta assolutamente a considerare il fatto come un reato. Infatti, secondo la Cassazione (sentenza n. 27625, del 11 luglio 2012) non è configurabile come reato ex art 674 cod. pen. lo sbattimento di qualche tappeto e lo scuotimento di qualche tovaglia non può integrare condotta penalmente rilevante in quanto si tratta di un comportamento che danneggia solo un soggetto, non la collettività dei condomini e per tali motivi la questione va trattata in sede civile per eventuali risarcimenti morali e materiali. Una condotta, cioè, che non può essere punita in base all’art. 674 Cod. Pen. che persegue con l’incriminazione la prevenzione di pericoli per una pluralità di soggetti. In questa sentenza si precisa che tappeti e tovaglie scossi non costituiscono pericolo per una pluralità di soggetti.

Battere i tappeti. Trattasi di un’operazione domestica caratterizzata da alcune conseguenze: rumorosità e sporcizia che cade sui balconi o cortile sottostante. Preliminarmente è necessario verificare se nel regolamento di condominio vi è una clausola che disciplini questa attività (tempi e modalità). Nel silenzio del regolamento di condominio sarebbe preferibile per tali operazioni recarsi sul terrazzo, in alternativa nella propria veranda, in alternativa utilizzare l’aspirapolvere.

I panni stesi possono provocare stillicidio e arrecare pregiudizio al decoro architettonico. Su quest’ultimo piano, oltre al divieto di alterazione del decoro architettonico giocano un ruolo importante le disposizioni contenute nei regolamenti contrattuali, che possono, evidentemente, privilegiare l’interesse comune alla conservazione dell’omogeneità architettonica e decorativa dell’edificio rispetto alle utilizzazioni individuali. Un limite ulteriore a tale pratica può essere previsto dai regolamenti di polizia locale del Comune in cui l’edificio condominiale è ubicato (art. 7 del Regolamento di Polizia Urbana di Trani).

Acqua sporca da terrazzo o balcone. Inizialmente si riteneva che spazzare acqua piovana da una terrazza sporcando i panni ed i vetri della sottostante abitazione non integrava l’ipotesi prefigurata dall’art. 674 c.p. che punisce solamente chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato, ma di comune o di altrui uso, cose atte ad imbrattare persone. (Pretura di Foligno sentenza del 16 novembre 1984). Purtroppo per alcune persone è prassi frequente lanciare dal proprio balcone o dalla propria finestra oggetti, acqua sporca e/o rifiuti. Il caso è stato esaminato dai Giudici della Sezione I della Cassazione penale, che con sentenza n. 26145 del 23 giugno 2009 ha stabilito che risponde del reato di cui all’articolo 659 cod. pen. (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) e di cui all’articolo 674 cod. pen., colui che con rumori e strepiti disturbi il riposo e le occupazioni degli occupanti l’appartamento sottostante in condominio e getti nel cortile dei vicini vari oggetti, anche pericolosi, acqua sporca e rifiuti, causi rumori fortissimi e molesti provocati in ora notturna dal rotolamento sul pavimento e della collisione di grosse biglie o bocce.

Animali incustoditi e deiezioni. La percezione di un determinato odore costituisce il risultato della liberazione da una determinata materia (nella fattispecie, deiezioni animali) di prodotti volatili, come tali percepibili anche all’olfatto e definibili, secondo il linguaggio comune, anche come gas. La detenzione di animali in condominio è sempre oggetto di dispute. Nel caso di specie la Cassazione ha precisato che può configurarsi reato ex art 674 cod. pen. nel caso delle esalazioni maleodoranti provenienti da numerosi cani in un terreno comune adiacente alla propria abitazione (Cass. 28/9/1993). Lo stesso dicasi nel caso delle deiezioni liquide di cani lasciati incustoditi su un balcone riversate nel sottostante appartamento (Cass. 12/6/2008).

Detenzione di gatti e condizioni igieniche. Le esalazioni maleodoranti, provenienti da luoghi in cui sono ricoverati animali in numero rilevante e promananti da escrementi prodotti dagli stessi, costituiscono offesa al benessere dei vicini e grave pregiudizio per il tranquillo svolgimento della loro vita di relazione, sì da concretizzare quelle molestie di cui all’art. 674 c.p. (nella specie, la Corte ha riconosciuto la penale responsabilità dell’imputata che deteneva, all’interno del proprio appartamento, 70 gatti in pessime condizioni igieniche). Cass. pen. 22 novembre 2012 n. 49298

Autovetture e gas di scarico. Può capitare che venga lasciata in moto una autovettura in un cortile condominiale. Secondo il Pretore di Brunico i gas di scarico emessi da dal motore diesel contengono sostanze che li rendono altamente velenosi e quindi sono idonei a ledere la salute di chi vi si trovi esposto. Per tali motivi è applicabile l’art. 674 del codice penale (Pret. Brunico, 14 marzo 1989).

Fumi da canna fumaria. Nel caso di specie la norma in esame ha trovato frequente applicazione ne caso in cui vi è la sussistenza dell’emissione di gas, vapori e fumi derivanti da una canna fumaria, atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, dipende dal superamento dei limiti della normale tollerabilità, con conseguente pericolo per la salute pubblica, la cui tutela costituisce la ratio dell’incriminazione (Cass. pen., 21 dicembre 2006 e Cass. pen., 6 dicembre 2006). Va precisato che per configurare il reato è necessario il verificarsi di un effettivo nocumento alle persone, essendo sufficiente il semplice realizzarsi di una situazione di pericolo di offesa al bene che la norma intende tutelare, ricomprendendosi nella stessa pure l’alterazione superficiale del bene, atteso che anche con ciò può determinarsi un rischio per la salubrità dell’ambiente e conseguentemente della salute umana (v. Cass. pen., 10 novembre 2005). Ma la Cassazione ha precisato anche che tale reato è configurabile indipendentemente dal superamento dei valori limite di emissione stabiliti dalla legge qualora le emissioni moleste non siano una diretta conseguenza dell’attività autorizzata, ma siano dovute all’omessa attuazione degli accorgimenti tecnici idonei ad eliminarle o contenerle (v. Cass. pen., 16 maggio 2007).

Fumi e odori da frittura. Preliminarmente se il regolamento condominiale contrattuale non contiene un divieto di esercitare attività maleodoranti, allora potrà applicarsi la norma prevista dall’articolo 844 del Codice civile sulle immissioni, che è applicabile sia nei rapporti tra singoli condomini, che nei rapporti tra condominio e singolo condomino. Infatti la norma prevede che, “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e le singole propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alle condizioni dei luoghi”. Inoltre il condomino danneggiato può anche invocare la norma di cui all’articolo 674 del Codice penale, ritenuta applicabile a tutte le ipotesi di immissioni nocive di cui all’articolo 844 del Codice civile. (Cassazione penale, 4 ottobre 1993, secondo cui “la seconda ipotesi prevista dall’articolo 674 del Codice penale “chiunque ... provoca emissioni ... di fumo ... atte a molestare le persone nei casi non consentiti dalla legge”, richiama espressamente i limiti legali posti dalla legge civile a tutela del diritto della proprietà fondiaria - e di godimento oltre il limite personale della stessa - in tema di immissioni oltre il limite della proprietà. Pertanto, si deve fare riferimento in generale a tutte le immissioni dannose per il vicino, sanzionate dall’articolo 844 del Codice civile, ove si riscontri il superamento del minimo di tollerabilità”. )

Fumi da caminetto. Per analizzare il presente caso è necessario partire dal presupposto che la seconda ipotesi prevista dall’art. 674 c.p., prevede che “chiunque . .. provoca emissioni . .. di fumo . .. atte a molestare le persone nei casi non consentiti dalla legge”, richiama espressamente i limiti legali posti dalla legge civile a tutela del diritto della proprietà fondiaria (e di godimento oltre il limite personale della stessa), in tema di immissioni oltre il limite della proprietà. 
Pertanto, si deve fare riferimento in generale a tutte le immissioni dannose per il vicino sanzionate dall’art. 844 c.c., ove si riscontri il superamento del minimo di tollerabilità. Nella specie, relativa a rigetto di ricorso di imputato il quale aveva dedotto che l’accensione di un caminetto domestico non era certamente un caso vietato dalla legge, è stato ritenuto che non la mera accensione di un caminetto, ma le emissioni di fumo cagionate da quella accensione nella unità abitativa dell’imputato e la loro immissione in quella della persona offesa avesse superato la soglia della normale tollerabilità). Cass. pen. 04 ottobre 1993.

Emissioni da esercizio commerciale. È configurabile il reato di cui all’art. 674 c.p. in presenza di molestie olfattive promananti da impianto produttivo, in quanto non esiste una normativa statale che prevede disposizioni specifiche e valori limite in materia di odori, con conseguente individuazione del criterio della stretta tollerabilità quale parametro di legalità dell’emissione, attesa l’inidoneità ad approntare una protezione adeguata all’ambiente e alla salute umana di quello della normale tollerabilità, previsto dall’art. 844 c.c. (confermata, nella specie, la condanna nei confronti di un gestore di un bar per i fumi e gli odori generati dalla cucina del suo esercizio commerciale che, attraverso un tubo, invadevano la casa dei vicini che abitavano sopra il locale). Cass. pen. 28 marzo 2012, n. 16670.

Giurisprudenza:

• Cassazione 12 luglio 2019, n. 30573 (buttare cose dal balcone sul piano di sotto: acqua, sigarette, terra urina e sputando nel balcone delle persone offese, costituisce non solo un comportamento maleducato ma un vero e proprio reato).