L'impianto di scarico condominiale è l'insieme delle tubazioni finalizzato allo smaltimento all'esterno del fabbricato, e della singola unità abitativa, delle acque residue dopo l'uso di lavabi, wc, docce, vasche, lavandini della cucina, lavatoi, lavatrici e simili.
Gli elementi principali che caratterizzano un impianto condominiale di scarico, possono essere "schematicamente" così  elencati:
a) la tubazione principale, comunemente denominata colonna fecale o colonna di scarico delle acque nere, che si sviluppa in senso verticale per tutta l’altezza dell’edificio condominiale, in cui vengono convogliati tutti gli scarichi dei relativi apparati igienico-sanitari delle singole unità immobiliari;
b) le tubazioni di sfiato o di ventilazione (sfiatatoi): sono complementari alle colonne montanti di scarico perché consentono l’areazione di quest’ultime;
c) pozzetti: sono posti in posizione intermedie, lungo la tubazione principale ed alla base della stessa, ed hanno la funzione di agevolare l’ispezione in caso di otturazione;
d) collettore fognario: in esso si convogliano tutti gli scarichi di acqua nera;
e) braga di scarico: tubo di raccordo biforcato nel quale si convogliano le tubazioni orizzontali di scarico dai singoli appartamenti, che si inserisce nella colonna montante orizzontale dell’impianto.

Il codice civile art. 1117 punto 3
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

Giurisprudenza

• Cassazione 03 settembre 2010, n. 19045 (Infiltrazione appartamento sottostante, braga, raccordo, proprietà esclusiva).
• Cassazione 14 giugno 2012, n . 9765 (raccordi di collegamento e tubazioni orizzontali)
• Cassazione 17 gennaio 2018, n. 1027 (punto di diramazione, destinazione della braga)
• Cassazione 19 gennaio 2012, n. 778 (infiltrazioni, collegamento tra il tratto di linea orizzontale /obbliqua)
• Cassazione 28 ottobre 2018, n. 27248 (esclusa la responsabilità del condominio se le infiltrazioni derivano dalle diramazioni di tubazione privata)

Le cosiddette bocche di lupo, con le quali i locali interrati o i seminterrati, quali garage o cantine, ricevono aria e luce, sono protetti da griglie metalliche che, con l'usura del tempo, necessitano di sostituzione.

Ebbene, secondo il Tribunale di Salerno, in un fabbricato, per stabilire se sono di competenza comune o meno, bisogna verificare se questi elementi sono a servizio di un spazio privato oppure di un bene condominiale «le bocche di lupo sono varchi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile, manufatti messi a punto per garantire l'areazione e l'illuminazione di locali interrati e seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro, ricoperte da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione oppure, se i locali necessitano anche di areazione, da una griglia metallica esterna.

Trattasi di elementi che possono essere sia al servizio di parti private che al servizio di parti comuni.

Al fine di individuare i soggetti tenuti alla manutenzione di tali manufatti bisogna distinguere tra bocche di lupo al servizio di parti private e bocche di lupo che servono ad aree sotterranee condominiali, che sono generalmente spazi comuni di utilità per tutti i condòmini.

Per queste ultime, poiché le bocche di lupo rientrano tra quei beni, servizi e impianti, elencati dall'articolo 1117 cod. civ., che devono considerarsi di proprietà comune, tutti i condòmini devono concorrere alla spesa per loro manutenzione.

Per le prime, invece - al servizio di parti private quali, ad esempio, cantine, magazzini, ecc … - la manutenzione sia ordinaria che straordinaria spetta ai singoli proprietari privati dei locali ed esclusivamente a loro spese».

Tribunale di Salerno 01/08/2022

La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e oggetto di numerose liti giudiziarie. I balconi, per la loro struttura, si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi ecc.).

Ci sono alcune tipologie di balconi: balconi aggettanti, balconi incassati e balconate.

In questa FAQ ci soffermiamo ad esaminare i balconi aggettanti.

Riguardo i balconi aggettanti, va premesso che questi non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Solo se svolgono una prevalente funzione estetica divenendo elementi decorativi essenziali della facciata possono essere considerati comuni a tutti. Sulla funzione estetica del balcone aggettante è necessario prendere visione del regolamento di condominio o rivolgersi al Giudice di merito.

Di non poco rilievo è la richiesta di intervento per distacchi di intonaco e calcestruzzo al frontalino del balcone che il più delle volte interessa anche l'intradosso di quest'ultimo. I frontalini allorchè si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono aa renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare beni comuni a tutti. Tuttavia l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza, dovendosi fondarsi sulla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

Sempre al fine di una giusto addebito del frontalino è necessario la verifica dell'impermeabilizzazione della soletta del balcone delle fasce coronamento della pavimentazione con il gocciolatoio e se i montanti di ancoraggio delle ringhiere non hanno inciso negativamente sul copriferro.

Giurisprudenza:

• Cassazione 27/07/2021, n. 13509 (rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono).
• Cassazione 30/07/2004, n. 14576 (non possono definirsi presunzione di proprietà comune a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti).
• Consiglio di Stato 26 luglio 2022, n . 6593 (per costruire una veranda sul balcone aggettante ci vuole il consenso del proprietario. Annullamento in autotutela del titolo edilizio).
• Tribunale di Salerno 01/08/2022, n. 2782 (Il succielo, detto anche cielino, non è altro che il soffitto di un balcone. Ebbene, se quest'ultimo è di natura aggettante, trattandosi di un prolungamento dell'immobile cui serve, deve essere considerato un bene privato. Spesa inevitabilmente posta carico del singolo proprietario).

Giurisprudenza:

Consiglio di Stato 26 luglio 2022, n . 6593 (per costruire una veranda sul balcone aggettante ci vuole il consenso del proprietario. Annullamento in autotutela del titolo edilizio).