La conformità urbanistica e catastale attestano che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda a quanto depositato al Comune e al Catasto. 

Spesso “conformità urbanistica” e “conformità catastale” vengono utilizzati come sinonimi. Ma non è affatto così perché:
• sono due attestazioni differenti
• coinvolgono uffici diversi
• hanno funzioni diverse

L’unica cosa che le accomuna è che entrambe certificano che lo stato di fatto dell’unità immobiliare sia corrispondente ai documenti che sono depositati nei rispettivi sportelli di competenza.

La Conformità catastale di una casa certifica che lo stato di fatto (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) sia esattamente uguale alla piantina depositata al Catasto fabbricati.

Per verificarlo, basta richiedere una planimetria e confrontare la mappa con gli spazi e gli ambienti reali. Per ottenere la planimetria di casa occorre rivolgersi allo sportello del Catasto fabbricati (gestito dall’Agenzia delle Entrate). 

Nella planimetria sono rappresentati:
– le divisioni degli spazi interni
– dove sono collocate le aperture di casa (porte e finestre)
– l’eventuale sagoma dei luoghi esterni (terrazzi, balconi, giardini, ecc…)

Ciò che si vede nella piantina deve essere uguale a ciò che si osserva facendo un’ispezione sul posto degli ambienti.

Oltre alla rappresentazione grafica, la planimetria contiene altri dati, quali:
• i dati catastali (foglio, particella, subalterno)
• l’indicazione della destinazione degli spazi interni e delle pertinenze (cucina, wc, cantina, ecc…)
• il nominativo del proprietario di casa (il solo a poter richiedere il documento o un suo delegato)

Se vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto disegnato nella piantina, si può parlare di conformità catastale. Affinché la conformità sia piena, è necessario che anche la destinazione d’uso dei locali sia corrispondente alla categoria catastale associata all’immobile.

Tutt’altra cosa è la Conformità Urbanistica. Certifica che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente ai titoli abilitativi depositati presso lo sportello tecnico per l’edilizia presente in ogni Comune. I titoli abilitativi sono delle pratiche burocratiche che si devono presentare (Cila, scia, ecc…) od ottenere (permesso di costruire) dal Comune territorialmente competente per poter effettuare dei lavori edilizi. Nel titolo abilitativo sono esposti gli interventi che si vogliono realizzare, oltre che planimetrie e disegni grafici, in modo da provare che i lavori edilizi rispettino le normative edilizie, sia regionali che comunali. In mancanza del titolo abilitativo non si possono eseguire i lavori, altrimenti si configurerebbe un abuso edilizio. I titoli abilitativi sono depositati presso l’ufficio tecnico del Comune e solo grazie alla loro registrazione si può ottenere la cosiddetta conformità urbanistica.

In sintesi:

1. La conformità urbanistica certifica che lo stato di fatto dell’immobile è coerente con i titoli abilitativi depositati in Comune e che rispetta, quindi, le normative nazionali, regionali e comunali edilizie.
2. La conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi è esattamente uguale alla rappresentazione grafica riportata sulla piantina depositata in Catasto.

Bonus fiscali 

Se si decide di attuare una ristrutturazione parziale o totale dell'unità immobiliare in genere, è necessario presentare o richiedere al Comune di appartenenza il titolo abilitativo a seconda dell'intervento da realizzare. Nel merito la casistica è alquanto complessa ed è consigliabile tuttavia avvalersi dell'aiuto di un tecnico professionista (ad esempio sono possibili interventi in assenza di titolo edilizio di cui all'art. 6 del DPR 380 del 2001). 

OBBLIGHI:

• Fornire all'amministratore, prima dell'inizio delle opere copia del "titolo abilitativo" o dichiarazione equipollente dalla quale si evince le generalità del tecnico e degli altri soggetti interessati ai lavori;
• In alternativa alla consegna del "titolo abilitativo" o in caso le opere rientrano negli interventi di "edilizia libera" (art. 6 DPR 380/2001), comunque e in ogni caso inviare all'amministratore comunicazione ai sensi del 1122 del codice civile; 
• Ricordarsi che nell'affidare i lavori a una o più imprese si assume la qualità di "committente", occorre quindi adempiere agli obblighi di cui all'art. 90 del D.Lgs. 81/2008 e successive integrazioni, in materia di sicurezza.  

DISPOSIZIONI:

• Cartello di cantiere da affiggere nell'androne e nei pressi dell'unità immobiliare interessata dai lavori;
• Divieto assoluto dell'utilizzo dell'ascensore;
• Pulizia giornaliera delle parti comuni condominiali rientranti nell'area di cantiere;
• Rispetto degli orari di lavoro come da regolamento edilizio o nel caso come da regolamento condominiale (leggi FAQ dedicata);
• Divieto d'intervento su strutture e impianti comuni che attraversano l'unità immobiliare (citofoni, montanti e altri impianti di uso comune);
• Nel caso di interruzioni di servizi comuni (lavori su impianto idrico comune) necessario un preavviso di almeno 48 ore prima escluso giorni festivi e prefestivi;
• Divieto di modifica dell'estetica e decoro degli arredi e/o accessori esterni (esempio: porte d'ingresso, infissi, tapparelle ecc.).

SUGGERIMENTI:

• Verificare la possibilità di accedere ad agevolazioni fiscali, detrazioni e incentivi statali sui lavori a farsi;
• Valutare l'utilizzo di materiali idonei al raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico;
• Sopralluogo precedente l'inizio dei lavori nelle unità immobiliari confinanti per constatare eventuali danni provocati a seguito dei lavori;
• Installare un montacarichi esterno;
• Evitare interferenze con i fornitori di condominio (impresa di pulizia, ascensoristi e manutentori vari);
• Stipulare contratti con i tecnici e le ditte esecutrice dei lavori;
• Nell'ipotesi di realizzazione di manufatti (tettoie, pergolati, cabine, ripostigli, lavanderie) serve ottenere preliminarmente le autorizzazioni degli Enti preposti e successivamente sottoporre la richiesta al vaglio dell'assemblea di condominio. Le proposte in condominio devono essere corredate dal progetto che si intende realizzare;
• Spesso all'interno l'unità immobiliare viene attraversata da colonne montanti idriche, elettriche, citofoniche e Tv. Interventi non curanti di tali servitù sono vietati e possono creare disagi agli altri coinquilini.

Normativa:

• Codice Civile art. 1122;
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modifiche e integrazioni;
• D. Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 e successive integrazioni;
• Regolamento di condominio.

Le rampe sono una delle soluzioni che si possono adottare per favorire l'abbattimento delle barriere architettoniche nei condomini e rendere uno stabile accessibile anche ai disabili e a tutti coloro che presentano problemi di deambulazione.

La norma però non obbliga il Condominio ad abbattere le barriere architettoniche ma il disabile può imporre all'amministratore di indire un'assemblea per decidere sulla sua richiesta. L'assemblea potrà accogliere (maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell'edificio) la domanda del portatore di handicap e in quel caso ripartire i costi dei lavori tra tutti i condomini secondo millesimi; oppure potrà rigettare la richiesta.

Se l'assemblea rigetta la richiesta del disabile, quest'ultimo può far installare a proprie spese il montascale, l'ascensore e qualsiasi altra struttura mobile a proprie spese. Il progetto firmato da un tecnico abilitato dovrà essere consegnato all'amministratore prima dell'inizio di qualsiasi attività. 

Nel caso in cui i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche rende impossibile o estremamente complicato l'uso delle parti comuni i condomini possono opporsi ai lavori nelle forme previste dalle norme. Si evidenza che l'indirizzo giurisprudenziale fa prevalere l’esigenza di avvalersi di un impianto indispensabile per una completa utilizzazione del proprio appartamento rispetto alle comodità degli altri condomini. La norma, ricorda la Cassazione, costituisce un principio di solidarietà sociale e persegue un fine di carattere pubblicistico nell’interesse generale teso a favorire l’accessibilità agli edifici anche alle persone con handicap o ridotta mobilità.

Giurisprudenza

Cosa succede se un fornitore chiede all’amministratore i dati dei condomini morosi? L’art. 63 comma 1 disp. att.ve c.c. afferma che l’amministratore:

“è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”

La norma rende obbligatoria la comunicazione dei dati dei condomini da parte dell’amministratore garantendo al terzo il diritto di ottenerli. L’onere in capo al professionista è stato inteso dalla prevalente giurisprudenza di merito quale dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto dalla legge direttamente in capo all’amministratore; obbligo che esula dal contenuto del rapporto di mandato tra lui ed i condomini.

Di contro, il comportamento dell’amministratore che non fornisce al creditore la documentazione richiesta, precludendo il soddisfacimento della pretesa creditoria, deve ritenersi palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva.

Questo è quanto affermato dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 4692 del 15.05.2018 la quale conferma alcuni concetti ormai costanti nella giurisprudenza di merito.

• Il creditore, una volta ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del condominio, può procedere esecutivamente nei confronti dei singoli condomini entro i limiti della quota di ciascuno (Cass. Civ. Sez. Unite n. 9148/2008); la nota sentenza a Sezioni Unite afferma che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti in proporzione delle rispettive quote.
• L’amministratore deve fornire i dati dei singoli condomini e l’indicazione del debito pro-quota.
• Tale comunicazione va inviata a prescindere dall’approvazione dei crediti da parte dell’assemblea condominiale; in quest’ultimo caso, come risulta da altre pronunce di merito, l’amministratore dovrà trasmettere i nominativi di tutti i condomini in quanto, tecnicamente, non vi sono morosi.

Una volta escussi i soggetti indicati, il creditore potrà rivolgersi – sempre pro-quota – nei confronti dei condomini in bonis. Per questo motivo ritengo legittima la richiesta dei dati anche dei condomini in regola con i pagamenti; in caso contrario il creditore non potrebbe agevolmente esercitare quanto previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. e dai principi di parziarietà di cui alla Cassazione 9148/2008.

Sul punto si è già espresso il Tribunale di Agrigento con l’ordinanza 21.03.2018; il magistrato incaricato ha condannato il condominio convenuto:

• (a) alla comunicazione delle tabelle millesimali;
• (b) all’indicazione dei dati anagrafici di tutti i condomini;
• (c) all’indicazione dei condomini morosi rispetto al credito vantato dalla ricorrente;
• (d) alla comunicazione delle eventuali azioni intraprese nei confronti degli stessi.

Giurisprudenza:

Tribunale di Santa Maria Capua Vetere 1 luglio 2022, n. 5192 (La richiesta è rivolta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore (cfr. Tribunale di Tivoli, 16 novembre 2015; Tribunale di Roma, 1 febbraio 2017; Tribunale di Napoli, 15 febbraio 2019 e 21 luglio 2020; da ultimo si veda Corte d'Appello di Napoli n.3015 del 28 giugno 2022), essendo ormai superato quell'orientamento che considerava legittimato passivo l'amministratore personalmente trattandosi di obbligo posto dalla legge a suo carico).

Le ristrutturazioni edilizie rappresentano un diritto del proprietario di ogni unità immobiliare che non può essere limitato solo perchè procura molestie a chi abita vicino. Tuttavia, tale diritto va contemperato con le norme dell'ordinamento che vietano di recare disturbo agli altri e, in particolare a chi vive nello stesso condominio.

Non esiste alcuna legge valida su tutto il territorio nazionale che stabilisca in che orari si possono fare lavori. Il legislatore ha demandato la materia agli Enti Locali.

Il Comune di Trani con il Regolamento di Polizia Urbana ha stabilito quanto di seguito illustrato:

Per il Regolamento di Polizia Municipale ? clicca qui!

Se le attività lavorative provocano disagio, il condominio che lo subisce dovrà richiedere personalmente l'intervento della Polizia Municipale, unico organo competente alla verifica della regolarità dell'attività in essere e del rispetto delle norme relative.

Possono ritenersi urgenti quei lavori che devono essere effettuati nell’immediato al fine di evitare danni a persone o cose. L’intervento deve porre rimedio a una situazione di disagio.

Si parla di situazione di emergenza quando l’intervento richiede un intervento immediato, tempestivo senza alcuna possibilità di differimento per evitare il pericolo a persone o cose.