In base alle vigenti normative italiane in materia, gli obblighi del venditore e del compratore nel contratto di compravendita sono ben delineati. In questa FAQ prendiamo in esame solo l'aspetto condominiale:

• Trasmettere all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Tanto prevede l''ultimo comma dell'art. 63 delle DD.AA. del codice civile. Per semplificazione comunque è possibile inviare una dichiarazione, a cura del venditore, degli estremi dell'atto di compravendita di avvenuta vendita con gli estremi dell'acquirente.
• Verificare il pagamento degli oneri condominiali spettanti fino alla data del rogito.

Il venditore adempie ai propri compiti nel momento in cui la copia autentica dell’atto di vendita notarile viene comunicata all’amministratore (ai fini della compilazione dell’anagrafe condominiale). Difatti il codice civile stabilisce che "…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…".

La conseguenza è abbastanza importante: se anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore dovesse dimenticare di trasmettere all’amministratore di condominio la copia autentica del rogito (o sua certificazione), egli rimarrebbe l’unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali in quanto non opererebbe la responsabilità solidale con l’acquirente. Solo dal momento in cui l’amministratore è reso al corrente che c’è stato il trasferimento dell’immobile il venditore è responsabile in solido con l’acquirente, perdendo definitivamente il suo precedente stato di condomino, che passa in capo al compratore.

Giurisprudenza:

Chi subentra nella qualità di condomino deve comunicare all'amministratore le proprie generalità e adempiere al n. 6 del 1130 c.c. in merito all'anagrafica condominiale.

La norma così recita:

"ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili

SUGGERIMENTI:

• Entrare in possesso del regolamento di condominio;
• Recuperare le chiavi delle parti comuni dello stabile; 
• In caso di ristrutturazione dell'unità immobiliare informarsi su eventuali disposizioni condominiali (leggi FAQ dedicata).

Il condomino è il proprietario di una porzione immobiliare sita in un edificio in Condominio. Il diritto di proprietà deve risultare da un titolo che deve essere regolarmente registrato e trascritto, si da poter essere opposto ai terzi.

La qualità di condomino è rivestita anche dall’originario proprietario dell’immobile, qualora egli, successivamente al frazionamento dell’edificio ed alla vendita delle unità immobiliari, si sia riservato la proprietà di porzioni dell’edificio stesso.

E' considerato condomino anche il proprietario del solo  lastrico solare o del  cortile, o anche di un box, di una cantina o di una soffitta.

Non possono, invece, considerarsi condòmini il mero possessore dell’unità immobiliare, l’inquilino, né tantomeno chi si comporti come condomino, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà.

Diritti del condomino:

▪️ prendere visione della documentazione condominiale;

▪️ richiedere la convocazione dell'assemblea nei limiti dell'art. 66 DD.AA. del c.c.;

▪️ disporre e godere della cosa comune;

▪️ essere avvisato delle convocazioni assembleari;

▪️ votare o essere rappresentato nelle assemblee;

▪️ ottenere i rimborsi per spese urgenti anticipate;

▪️ rappresentare il condominio su specifico conferimento assembleare;

▪️ dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.).

Doveri del condomino:

▪️ contribuire alle spese di gestione;

▪️ rispettare le norme contenute nel regolamento di condominio;

▪️ rispettare le decisioni assembleari;

▪️ rispettare la destinazione del bene comune;

▪️ divieto di recare pregiudizio alla stabilità dell'edificio;

▪️ divieto di recare pregiudizio alla sicurezza dell'edificio;

▪️ divieto di recare pregiudizio alla salubrità dell'edificio;

▪️ divieto di ledere l'altrui diritto a fare parimenti uso del bene comune;

▪️ rispettare il decoro architettonico dell'edificio;

▪️ rispettare le regole di buon vicinato;

▪️ evitare immissioni sonore e esalazioni intollerabili.

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Il Condominio è un particolare tipo di comunione, che si verifica quando le unità immobiliari di un edificio appartengono a soggetti diversi (condomini), dove ciascuno ha la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, e alcune parti dell’edificio sono di proprietà comune (quindi non divisibili e in comunione forzosa). Le parti comuni appartengono quindi ai condomini in proporzione al valore di ciascuna di esse rispetto a quello dell’edificio.

In sintesi il Condominio è un Ente di Gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, la cui funzione è quella di gestire le parti comuni. Gestione affidata ad un amministratore che la esercita su mandato dei condomini.

Il condominio si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano

Il Condominio si estingue con il perimento che può essere totale o parziale. Vedi art. 1128 c.c.

Il Condominio si scioglie su decisione dell'assemblea disciplinata dagli art. 61 -62 disp. att. c.c.