Se uno dei condomini intende installare un condizionatore sulla facciata dell'edificio, non deve chiedere il permesso all'assemblea, ma, se così facendo viola l'estetica del palazzo, o se l'apparecchio è talmente grande da impedire ai vicini di godere dello stesso diritto, dovrà rimuoverlo. Occorre rispettare due limiti fondamentali: il primo è quello di non alterarne la destinazione, il secondo è quello di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Per installare un condizionatore non sono necessarie particolari autorizzazioni amministrative. Questo lo si desume dalle previsioni di cui al glossario dell'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) che espressamente annovera nel regime giuridico dell'edilizia libera gli interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW. Consigliabile comunque effettuare un passaggio all'ufficio tecnico del proprio Comune per verificare se non sono previsti adempimenti particolari. L'art. 1122 c.c. chiarisce espressamente che il condomino debba comunque darne preventivamente notizia all'amministratore, il quale ne riferisce all'assemblea

Il regolamento di condominio può vietare espressamente l'installazione di condizionatori in facciata e il condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se è contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata approvata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.

Illegittimo l'innesto lo scarico della condensa del condizionatore nel tubo pluviale in quanto si altera la destinazione del predetto bene comune che è solo quella di raccogliere e scaricare e acque meteoriche.

Giurisprudenza:

• TAR di Brescia 02 agosto 2022, 770 (l'attività di una gelateria non richiede la presenza di un climatizzatore: con tale apparecchio infatti la temperatura nei relativi locali è certamente più gradevole per il personale e la clientela, ma per la produzione e la conservazione del prodotto sono ovviamente necessari impianti frigoriferi. In altre parole l'installazione di un impianto di climatizzazione con unità esterne non costituisce una necessità incomprimibile per questo tipo d'impresa). 
• Cassazione 13/07/2017, n . 17400 (importante principio sull’uso della cosa comune e sull’interpretazione dell’art. 1102 c.c. Nella specie trattasi di un condizionatore installato su un ballatoio comune che occupava più della metà dell’intera superficie. In particolare, il ragionamento della Suprema Corte è che «ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini» e anche che l’art. 1102 c.c. prevede due limiti all’utilizzo della parte comune: il divieto di alterare la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Nel caso in oggetto, il condomino ha utilizzato il 60% della superficie disponibile e di conseguenza aveva impedito agli altri condomini del piano di istallare a loro volta un impianto di condizionamento dell’aria, violando quindi i principi poc’anzi illustrati. Il condizionatore, quindi, costituiva una lesione del loro diritto, con conseguente conferma dell’ordine di rimozione del manufatto già sancita dalle decisioni dei giudici di merito).
• Tribunale Padova 22/02/2011, n. 352 (non consentito l'apertura di un foro nel muro perimetrale comune per consentire ad un tubo del diametro di 2 cm. circa di immettersi nel tubo pluviale condominiale circa 2 cm. Il tubo corrugato inizia in corrispondenza di un punto predisposto per un eventuale futuro split di condizionamento collocato nella parte alta di una parete interna e quindi, correndo incassato entro quest'ultima e successivamente al di sotto del massetto/pavimento esistenti, raggiunge l'esterno individua, senza dubbio, una modifica della cosa comune (muro perimetrale comune e pluviale condominiale).

Le parti comuni sono definite dall'art. 1117 c.c. e si intendono tutte quelle parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Ci si può servire delle parti comuni, nei limiti del 1102 c.c.:

"ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

Ciò significa in pratica che utilizzare un bene condominiale in comune vuol dire: 

• non apportare modifiche alla destinazione d'uso della parte comune;
• permettere e rispettare il pari godimento degli latri inquilini.

Nel caso non si rispetti la natura dello spazio comune occupandolo con scatole, bici mobilio e altri oggetti anche temporaneamente, l'amministratore procedere con un invito alla rimozione e in caso di rifiuto può attivarsi anche per le vie giudiziarie.

I condomini, a meno che non lo vieti il regolamento o non lo consenta lo stato dei luoghi (per es. perché lo spazio è ristretto), possono collocare sul pianerottolo piante, portaombrelli, oggetti ornamentali, tappeti e zerbini, a condizione di non creare situazioni di pericolo per chi transita lungo le scale, o di non costringerlo a movimenti disagevoli.

Giurisprudenza:

• Cassazione 24/02/2004, n. 3640: l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto al duplice divieto sopra menzionato
• Cassazione 06/05/1988, n. 3376: possibile collocare piante ornamentali, zerbini, tappeti ecc., purché non limitino o rendano comunque pericoloso per il loro ingombro, l’accesso alle scale.
• Tribunale di Brindisi 13 luglio 2022, n. 1105: l'amministratore non può agire con violenza sulle cose del singolo condomino presenti sulle parti comuni. Attività che non rientra tra i compiti dell'amministratore che deve rivolgersi alle autorità competenti.

Le chiavi dei locali comuni di un condominio spettano a tutti i condomini se i locali in questione permettono l’accesso ad aree comuni dello stesso condominio destinati all’uso comune anche se delimitati o sbarrati da porte o cancelli ma che devono essere accessibili a tutti e, di conseguenza, tutti i condomini devono avere le chiavi di accesso a tali locali.

Con il possesso e la custodia delle chiavi non significa avere libero accesso a tutti i locali o aree comuni. Ad esempio, accedere al vano tecnico dell'ascensore è vietato salvo che per operazioni di soccorso effettuate da personale qualificato con la reperibilità delle chiavi da parte dei condomini. Altro esempio è il proprietario di piano attico che non può vietare la consegna delle chiavi del terrazzo condominiale a tutti i condomini adducendo a questioni di privacy o sicurezza.  Divieto superabile solo se disciplinato negli atti di compravendita con le servitù prediali.  

E’ bene precisare che sono considerati locali comuni di un condominio, secondo la normativa, tutte le aree di un edificio condominiale di proprietà comune delle singole unità immobiliari dell’edificio. L'art. 1117 del codice civile in via esemplificativa e non tassativo elenca le parti comuni di un edificio. Di seguito un elenco esemplificativo: 

• locali caldaie;
• locali contatori;
• locali autoclave;
• corsie di scorrimento;
• locali cantine;
• aree destinate a parcheggio per i condomini;
• portoni di ingresso;
• portineria;
• portici e cortili;
• stenditoi;
• terrazzi e lastrici solari;
• sottotetti;
• ascensori;
• cisterne e pozzi;
• impianti idrici e fognari, sistemi di trasmissione di gas ed energia elettrica.

Se, il regolamento di condominio di natura contrattuale o da titolo originario di costruzione, ad alcuni impianti o aree possono accedere solo alcuni condomini, allora le chiavi le hanno solo coloro hanno diritto ad accedervi

Vi sono, però, alcuni locali che pur essendo considerati comuni al condominio in molti casi non sono (e non devono essere) accessibili a tutti e si tratta, come da alcune regole di sicurezza o condominiali, di locali contatori, locale dei motori dell’ascensore o dell’autoclave. In questi casi, per una questione di sicurezza, l’assemblea condominiale stabilisce nella maggioranza dei casi di concedere le chiavi dei suddetti locali condominiali non a tutti i condomini ma solo all’amministratore, che a sua volta le affida al personale competente.

Giurisprudenza:

• Cassazione 12 giugno 2019, n. 15851 (è ammissibile giovarsi di porte per accedere a parti comuni anche se non elencate nel regolamento di condominio).
• Cassazione 29 gennaio 2018, n. 2114 (l’art. 1102 c.c. prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendosi che l’art. 1102 c.c. non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni).
• Cassazione 2017, n. 23300 (l’unità di proprietà del singolo è, per i giudici, parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa. Quindi sia l’ingresso che la terrazza di copertura).