Le chiavi dei locali comuni di un condominio spettano a tutti i condomini se i locali in questione permettono l’accesso ad aree comuni dello stesso condominio destinati all’uso comune anche se delimitati o sbarrati da porte o cancelli ma che devono essere accessibili a tutti e, di conseguenza, tutti i condomini devono avere le chiavi di accesso a tali locali.

Con il possesso e la custodia delle chiavi non significa avere libero accesso a tutti i locali o aree comuni. Ad esempio, accedere al vano tecnico dell'ascensore è vietato salvo che per operazioni di soccorso effettuate da personale qualificato con la reperibilità delle chiavi da parte dei condomini. Altro esempio è il proprietario di piano attico che non può vietare la consegna delle chiavi del terrazzo condominiale a tutti i condomini adducendo a questioni di privacy o sicurezza.  Divieto superabile solo se disciplinato negli atti di compravendita con le servitù prediali.  

E’ bene precisare che sono considerati locali comuni di un condominio, secondo la normativa, tutte le aree di un edificio condominiale di proprietà comune delle singole unità immobiliari dell’edificio. L'art. 1117 del codice civile in via esemplificativa e non tassativo elenca le parti comuni di un edificio. Di seguito un elenco esemplificativo: 

• locali caldaie;
• locali contatori;
• locali autoclave;
• corsie di scorrimento;
• locali cantine;
• aree destinate a parcheggio per i condomini;
• portoni di ingresso;
• portineria;
• portici e cortili;
• stenditoi;
• terrazzi e lastrici solari;
• sottotetti;
• ascensori;
• cisterne e pozzi;
• impianti idrici e fognari, sistemi di trasmissione di gas ed energia elettrica.

Se, il regolamento di condominio di natura contrattuale o da titolo originario di costruzione, ad alcuni impianti o aree possono accedere solo alcuni condomini, allora le chiavi le hanno solo coloro hanno diritto ad accedervi

Vi sono, però, alcuni locali che pur essendo considerati comuni al condominio in molti casi non sono (e non devono essere) accessibili a tutti e si tratta, come da alcune regole di sicurezza o condominiali, di locali contatori, locale dei motori dell’ascensore o dell’autoclave. In questi casi, per una questione di sicurezza, l’assemblea condominiale stabilisce nella maggioranza dei casi di concedere le chiavi dei suddetti locali condominiali non a tutti i condomini ma solo all’amministratore, che a sua volta le affida al personale competente.

Giurisprudenza:

• Cassazione 12 giugno 2019, n. 15851 (è ammissibile giovarsi di porte per accedere a parti comuni anche se non elencate nel regolamento di condominio).
• Cassazione 29 gennaio 2018, n. 2114 (l’art. 1102 c.c. prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, salvo il limite della non alterazione della destinazione, chiarendosi che l’art. 1102 c.c. non pone una norma inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni).
• Cassazione 2017, n. 23300 (l’unità di proprietà del singolo è, per i giudici, parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa. Quindi sia l’ingresso che la terrazza di copertura).